Au 2 octobre 2026, ces dispositions ne sont pas encore votées. Le projet de Budget 2027, déposé le 1er octobre à l’Assemblée nationale, doit suivre son parcours parlementaire. Son contenu peut donc évoluer avant l’adoption définitive.
Quels changements sont envisagés ? Pourquoi l’amortissement joue-t-il un rôle aussi important en LMNP ? Et quels éléments les investisseurs doivent-ils examiner pour comprendre les conséquences possibles de cette réforme ?
Pourquoi le LMNP permet-il de réduire l’impôt sur les loyers ?
Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Leur traitement dépend du régime fiscal applicable.
Au micro-BIC, le propriétaire bénéficie d’un abattement forfaitaire représentatif des charges. Il ne déduit pas séparément ses dépenses ni ses amortissements.
Au régime réel, il peut déduire les charges admises fiscalement et pratiquer un amortissement sur les éléments amortissables du logement et sur son mobilier. Le terrain n’est pas amortissable. Cette charge comptable permet de répartir le coût de l’investissement sur plusieurs années, sans correspondre à une nouvelle sortie d’argent chaque année.
L’association des charges et des amortissements peut ramener le résultat imposable à zéro. C’est ce mécanisme qui explique l’intérêt du régime réel pour de nombreux investisseurs.
Cependant, le statut LMNP ne garantit pas une absence d’impôt. Le résultat dépend des loyers encaissés, des dépenses déductibles et des amortissements utilisables. Leur déduction ne peut pas créer ou aggraver un déficit.
Budget 2027 : un double plafonnement de l’amortissement
L’article 7 du projet prévoit de limiter l’amortissement des locaux en LMNP à 2,5 % par an, avec un maximum de 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
Pour les meublés de tourisme, les limites seraient plus basses : 1,5 % par an et 5 000 euros par foyer fiscal. Certaines résidences et certains établissements accueillant notamment des étudiants, des personnes âgées ou handicapées bénéficieraient d’exceptions au plafonnement.
Pourquoi le plafond par foyer fiscal compte-t-il autant ?
Un plafond appliqué au foyer fiscal impose de raisonner à l’échelle de l’ensemble du patrimoine locatif concerné.
Un investisseur possédant plusieurs logements doit donc examiner ses déductions globales. Une simulation limitée à un appartement pourrait donner une vision incomplète de sa situation.
L’effet serait également différent selon le niveau d’amortissement actuellement pratiqué. Un propriétaire dont la déduction reste sous les nouvelles limites pourrait être moins touché qu’un bailleur utilisant des amortissements importants pour neutraliser son résultat.
La fin du report des nouveaux amortissements non déduits
Le projet prévoit aussi de supprimer le report des amortissements non déduits pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027.
Pour les stocks antérieurs, une période transitoire serait ouverte jusqu’au 31 décembre 2036, avec une utilisation limitée à la moitié du résultat imposable, après application des nouvelles règles.
Aujourd’hui, les amortissements dont la déduction est différée peuvent être reportés sans limitation de durée, sous les conditions applicables à l’activité. Ils constituent ainsi une réserve susceptible de réduire les bénéfices des années suivantes.
Cette réserve peut prendre de l’importance avec le temps. Lorsque les intérêts d’emprunt diminuent, les charges baissent et le résultat avant amortissement peut augmenter. Le propriétaire doit donc regarder au-delà de sa prochaine déclaration : la fiscalité d’un investissement s’apprécie sur plusieurs années.
Quelles conséquences possibles sur la rentabilité locative ?
Une diminution des déductions peut augmenter le bénéfice taxable, même lorsque les loyers et les dépenses restent identiques.
Prenons un exemple pédagogique, indépendant du calcul précis des futurs plafonds :
| Éléments annuels | Situation initiale | Hypothèse de déduction réduite |
|---|---|---|
| Recettes locatives | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déductibles | 4 000 € | 4 000 € |
| Amortissements effectivement déduits | 8 000 € | 5 000 € |
| Résultat imposable | 0 € | 3 000 € |
Dans cette hypothèse, le propriétaire conserve les mêmes recettes, mais doit désormais intégrer un bénéfice de 3 000 euros dans son calcul fiscal. Il s’agit d’une base imposable, et non du montant de l’impôt à payer.
Le rendement brut du logement resterait identique. En revanche, son rendement net après fiscalité pourrait diminuer. C’est pourquoi une étude de rentabilité doit distinguer les revenus encaissés, les dépenses, le remboursement du financement et les impôts.
Une réforme distincte de celle des plus-values immobilières
Le sujet du Budget 2027 ne doit pas être confondu avec le changement déjà intervenu à la revente.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value selon les règles applicables. Ce durcissement résulte de la loi de finances pour 2025.
Les deux sujets concernent des étapes différentes de l’investissement : la perception des loyers et la sortie du patrimoine.
Pour apprécier une opération, il faut donc examiner son fonctionnement annuel, mais aussi son horizon de détention et ses conditions de revente. Une économie fiscale pendant la location ne suffit pas, à elle seule, à mesurer la performance globale.
Quels points vérifier lorsqu’on possède un logement en LMNP ?
La préparation d’une simulation commence par des données fiables. Le propriétaire peut réunir avec son expert-comptable :
- le montant des recettes locatives annuelles ;
- les charges réellement déductibles ;
- le détail des amortissements du logement et du mobilier ;
- le stock d’amortissements dont la déduction a été différée ;
- l’évolution prévisible des intérêts d’emprunt ;
- son horizon de détention et ses éventuels projets de vente.
L’objectif est de comparer plusieurs scénarios : le fonctionnement actuel, une déduction réduite et une évolution des loyers ou des dépenses.
Pour un nouvel achat, cette démarche permet aussi de vérifier la solidité de l’opération lorsque son avantage fiscal diminue. Le prix d’acquisition, la demande locative, la vacance, les travaux et le financement restent déterminants.
Faut-il vendre ou passer en location nue ?
Une annonce budgétaire ne suffit pas à justifier un arbitrage immobilier.
La vente entraîne ses propres coûts et conséquences fiscales. Le passage à la location nue suppose également d’examiner le bail, le niveau de loyer envisageable, les dépenses et le régime fiscal applicable.
La décision dépend donc du bien et du propriétaire. Une comparaison chiffrée est plus utile qu’une conclusion générale sur la disparition de l’intérêt du meublé.
À ce stade, le LMNP continue d’exister. Le projet vise à réduire certains avantages du régime réel. La version définitive de la loi sera déterminante pour recalculer précisément la rentabilité des investissements concernés.
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FAQ : LMNP et Budget 2027
La réforme du LMNP est-elle déjà votée ?
Non. Au 2 octobre 2026, les dispositions évoquées concernant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) appartiennent au projet de loi de finances pour 2027. Elles peuvent encore être modifiées, complétées ou supprimées au cours de l’examen parlementaire. Seul le texte définitivement adopté permettra de connaître les nouvelles règles applicables.
Tous les loueurs en meublé paient-ils actuellement zéro impôt ?
Non. La fiscalité d’une location meublée dépend notamment du régime d’imposition choisi et de la situation du contribuable. Au régime réel, les charges et les amortissements déductibles peuvent fortement diminuer le résultat fiscal, parfois jusqu’à le ramener à zéro. Une absence d’impôt sur les revenus locatifs n’est cependant jamais automatique.
Le plafond envisagé pour le LMNP concerne-t-il chaque logement ?
Les plafonds annuels actuellement envisagés dans le projet de Budget 2027 sont exprimés en euros par foyer fiscal et non par logement. Les contribuables détenant plusieurs biens loués en meublé doivent donc examiner l’ensemble de leur activité pour apprécier les conséquences éventuelles de la réforme.
Comment suivre l’évolution de la réforme du LMNP dans le Budget 2027 ?
Le dossier législatif publié par l’Assemblée nationale permet de suivre le projet de loi de finances pour 2027, les différentes étapes de son examen ainsi que les amendements et modifications adoptés par les parlementaires. Pour connaître les règles qui entreront effectivement en vigueur, il faudra se référer au texte définitivement adopté et publié.
Sources et suivi de la réforme
- Projet de loi de finances pour 2027 — article 7, pages 49 et 50.
- Dossier législatif du Budget 2027 — Assemblée nationale.
- Location meublée : les régimes d’imposition — impots.gouv.fr.
- Vente d’un logement meublé : calcul de la plus-value — impots.gouv.fr.
Article mis à jour le 2 octobre 2026. Les dispositions relatives au Budget 2027 sont présentées sous réserve de leur adoption définitive.
