LMNP und Haushaltsplan 2027 : was die Steuerreform vorsieht

Am 2 Oktober 2026, diese Bestimmungen sind noch nicht verabschiedet. Der Haushaltsentwurf 2027, der am 1. Oktober bei der Nationalversammlung eingereicht wurde, muss seinen parlamentarischen Weg gehen. Sein Inhalt kann sich daher vor der endgültigen Verabschiedung noch ändern.

Welche Änderungen sind vorgesehen? Warum spielt die Abschreibung eine so wichtige Rolle bei LMNP ? Und welche Punkte sollten Investoren prüfen, um die möglichen Folgen dieser Reform zu verstehen?

Warum ermöglicht LMNP eine Reduzierung der Steuer auf Mieteinnahmen?

Die Einnahmen aus möbliert vermietetem Wohnraum fallen unter die gewerblichen und kommerziellen Gewinne, die BIC. Ihre Behandlung hängt vom jeweils geltenden Steuersystem ab.

Im Micro-BIChat der Eigentümer einen Pauschalabzug, der die Kosten repräsentiert. Er zieht seine Ausgaben oder Abschreibungen nicht einzeln ab.

Im Ist-Regimekann er die steuerlich anerkannten Kosten abziehen und Abschreibungen auf die abschreibungsfähigen Wohnungselemente und das Mobiliar vornehmen. Das Grundstück ist nicht abschreibbar. Diese buchhalterische Belastung verteilt die Investitionskosten über mehrere Jahre, ohne dass jährlich neue Geldabflüsse entstehen.

Die Kombination aus Kosten und Abschreibungen kann das steuerpflichtige Ergebnis auf null reduzieren. Dieser Mechanismus erklärt den Vorteil des Ist-Regimes für viele Investoren.

Allerdings, garantiert der LMNP-Status keine Steuerfreiheit. Das Ergebnis hängt von den erhaltenen Mieten, den absetzbaren Ausgaben und den nutzbaren Abschreibungen ab. Ihr Abzug darf kein Verlust entstehen lassen oder vergrößern.

Haushalt 2027 : eine doppelte Abschreibungsbegrenzung

Der Artikel 7 des Entwurfs sieht vor, die Abschreibung der Räume im LMNP auf 2,5 % pro Jahr zu begrenzen, mit einem Maximum von 7 000 Euro pro Jahr und Steuerhaushalt.

Für Ferienwohnungen wären die Grenzen niedriger: 1,5 % pro Jahr und 5 000 Euro pro Steuerhaushalt. Einige Residenzen und Einrichtungen, die insbesondere Studenten, ältere oder behinderte Personen aufnehmen, würden von der Begrenzung ausgenommen.

Warum ist die Deckelung pro Steuerhaushalt so wichtig?

Eine auf den Steuerhaushalt angewandte Deckelung verpflichtet dazu, das gesamte betroffene Vermietungsvermögen zu betrachten.

Ein Investor, der mehrere Wohnungen besitzt, muss daher seine Gesamtabzüge prüfen. Eine Simulation, die nur auf eine Wohnung beschränkt ist, könnte ein unvollständiges Bild seiner Situation liefern.

Der Effekt wäre auch unterschiedlich je nach dem aktuell angewandten Abschreibungsniveau. Ein Eigentümer, dessen Abzug unter den neuen Grenzen bleibt, könnte weniger betroffen sein als ein Vermieter, der große Abschreibungen nutzt, um sein Ergebnis zu neutralisieren.

Das Ende des Vortrags nicht abgezogener neuer Abschreibungen

Das Projekt sieht auch vor, den Vortrag der nicht abgezogenen Abschreibungen für die zum oder nach dem abgeschlossenen Geschäftsjahr zu streichen 1. Januar 2027.

Für ältere Bestände würde eine Übergangsfrist bis zum eröffnet werden 31 Dezember 2036, mit einer Nutzung beschränkt auf die Hälfte des zu versteuernden Gewinns, nach Anwendung der neuen Regeln.

Heute können Abschreibungen, deren Abzug aufgeschoben ist, zeitlich unbegrenzt vorgetragen werden, unter den für die Tätigkeit geltenden Bedingungen. Sie stellen somit eine Rücklage dar, die Gewinne der Folgejahre mindern kann.

Diese Rücklage kann mit der Zeit an Bedeutung gewinnen. Wenn die Darlehenszinsen sinken, nehmen die Kosten ab und der Gewinn vor Abschreibungen kann steigen. Der Eigentümer muss daher über seine nächste Steuererklärung hinausblicken: Die Besteuerung einer Investition wird über mehrere Jahre betrachtet.

Welche möglichen Auswirkungen auf die Mietrendite?

Eine Verringerung der Abzüge kann den zu versteuernden Gewinn erhöhen, selbst wenn Mieten und Ausgaben unverändert bleiben.

Nehmen wir ein pädagogisches Beispiel, unabhängig von der genauen Berechnung der zukünftigen Deckel:

Jährliche Angaben	Ausgangssituation	Hypothese reduzierte Abzüge
Mieteinnahmen	12 000 €	12 000 €
Abzugsfähige Aufwendungen	4 000 €	4 000 €
Effektiv abgezogene Abschreibungen	8 000 €	5 000 €
Zu versteuerndes Ergebnis	0 €	3 000 €

In dieser Hypothese behält der Eigentümer die gleichen Einnahmen, muss aber nun einen Gewinn von 3 000 Euro in seiner Steuerberechnung berücksichtigen. Dies ist eine Steuerbasis und nicht der zu zahlende Steuerbetrag.

Die Bruttorendite der Wohnung bliebe gleich. Dagegen könnte sich die Nettorendite nach Steuern verringern. Deshalb muss eine Rentabilitätsstudie zwischen eingenommenen Einnahmen, Ausgaben, Finanzierungsrückzahlungen und Steuern unterscheiden.

Eine von der Immobiliengewinnreform getrennte Reform

Das Thema des Haushaltsplans 2027 darf nicht mit der bereits beim Wiederverkauf eingetretenen Änderung verwechselt werden.

Für Veräußerungen seit dem 15 Februar 2025müssen die im Ist-System vorgenommenen Abschreibungen bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns nach den geltenden Regeln wieder einbezogen werden. Diese Verschärfung ergibt sich aus dem Finanzgesetz für 2025.

Beide Themen betreffen unterschiedliche Phasen der Investition: die Mieterträge und den Ausscheid aus dem Vermögen.

Um eine Operation zu bewerten, muss man daher deren jährliches Funktionieren, aber auch den Haltedauerhorizont und die Verkaufsbedingungen prüfen. Eine steuerliche Ersparnis während der Vermietung allein reicht nicht aus, um die Gesamtperformance zu messen.

Welche Punkte sind zu überprüfen, wenn man eine Immobilie in LMNP besitzt?

Die Vorbereitung einer Simulation beginnt mit verlässlichen Daten. Der Eigentümer kann mit seinem Steuerberater zusammentragen:

• die Höhe der jährlichen Mieteinnahmen;
• die tatsächlich abzugsfähigen Aufwendungen;
• die Details der Abschreibungen für die Wohnung und das Mobiliar;
• den Bestand an Abschreibungen, deren Abzug aufgeschoben wurde;
• die voraussichtliche Entwicklung der Darlehenszinsen;
• seinen Haltedauerhorizont und eventuelle Verkaufspläne.

Das Ziel ist, mehrere Szenarien zu vergleichen: die aktuelle Funktionsweise, eine reduzierte Abzugsfähigkeit und eine Entwicklung der Mieten oder Ausgaben.

Bei einem Neukauf erlaubt diese Vorgehensweise auch, die Solidität der Operation zu überprüfen, wenn der Steuervorteil abnimmt. Der Kaufpreis, die Mietnachfrage, Leerstand, Instandsetzungen sowie die Finanzierung bleiben entscheidend.

Soll man verkaufen oder in unmöblierte Vermietung übergehen?

Eine Haushaltsankündigung reicht nicht aus, um eine Immobilienumschichtung zu rechtfertigen.

Der Verkauf bringt eigene Kosten und steuerliche Folgen mit sich. Der Übergang zur unmöblierten Vermietung erfordert ebenfalls die Prüfung des Mietvertrags, des möglichen Mietniveaus, der Ausgaben und des anwendbaren Steuerregimes.

Die Entscheidung hängt daher von der Immobilie und dem Eigentümer ab. Ein zahlenbasierter Vergleich ist nützlicher als eine allgemeine Schlussfolgerung über den Wegfall des Interesses an möbliertem Wohnen.

An diesem Punkt existiert das LMNP weiterhin. Das Projekt zielt darauf ab, bestimmte Vorteile des Ist-Systems zu verringern. Die endgültige Fassung des Gesetzes wird maßgeblich sein, um die Rentabilität der betroffenen Investitionen präzise neu zu berechnen.

Überprüfen Sie Ihre Investition mit einem Fachmann

Welche Auswirkungen könnte eine Änderung der LMNP-Steuerregelung auf Ihr Vermögen haben? Ein Vermögensberater kann Ihnen helfen, die Rentabilität Ihrer Investition zu bewerten, die Vermietungsarten zu vergleichen und Ihre Umschichtungen vorzubereiten. Finden Sie in dem Verzeichnis der Vermögensexperten einen Fachmann in Ihrer Nähe, um eine auf Ihre Situation und Ihre Ziele abgestimmte Betreuung zu erhalten.

FAQ: LMNP und Haushalt 2027

Ist die LMNP-Reform bereits verabschiedet?

Nein. Im 2 Oktober 2026gehören die genannten Bestimmungen zum Status des nichtgewerblichen möblierten Vermieters (LMNP) zum Entwurf des Finanzgesetzes für 2027. Sie können noch während der parlamentarischen Beratung geändert, ergänzt oder gestrichen werden. Nur der endgültig verabschiedete Text wird die neuen geltenden Regeln bekanntgeben.

Zahlen derzeit alle Vermieter mit möbliertem Wohnraum null Steuern?

Nein. Die Besteuerung einer möblierten Vermietung hängt insbesondere vom gewählten Steuersystem und der Situation des Steuerpflichtigen ab. Im tatsächlichen Regime können abzugsfähige Kosten und Abschreibungen das steuerpflichtige Ergebnis erheblich mindern, manchmal bis auf Null. Ein Wegfall der Steuer auf Mieteinnahmen ist jedoch nie automatisch.

Bezieht sich die geplante Obergrenze für LMNP auf jede einzelne Wohnung?

Die derzeit im Haushaltsplanentwurf vorgesehenen jährlichen Höchstgrenzen 2027 werden in Euro pro Steuerhaushalt und nicht pro Wohnung angegeben. Steuerpflichtige mit mehreren möbliert vermieteten Immobilien müssen daher ihre gesamte Tätigkeit prüfen, um die möglichen Folgen der Reform zu beurteilen.

Wie verfolgt man die Entwicklung der LMNP-Reform im Haushaltsplan 2027 ?

? Die von der Nationalversammlung veröffentlichte Gesetzgebungsakte ermöglicht es, den Haushaltsgesetzesentwurf für 2027, die verschiedenen Prüfungsphasen sowie die von den Parlamentariern verabschiedeten Änderungen und Modifikationen. Um die tatsächlich in Kraft tretenden Regeln zu kennen, muss auf den endgültig verabschiedeten und veröffentlichten Text Bezug genommen werden.

Quellen und Verfolgung der Reform

• Haushaltsgesetzesentwurf für 2027 — Artikel 7Seiten 49 und 50.
• Gesetzgebungsakte zum Haushalt 2027 — Nationalversammlung.
• Möblierte Vermietung: Steuerregime — impots.gouv.fr.
• Verkauf einer möblierten Wohnung: Berechnung des Kapitalgewinns — impots.gouv.fr.

Artikel aktualisiert am 2 Oktober 2026. Die Bestimmungen zum Haushalt 2027 stehen unter Vorbehalt der endgültigen Annahme.