LMNP e Bilancio 2027 : cosa prevede la riforma fiscale

Al 2 ottobre 2026, queste disposizioni non sono ancora state votate. Il progetto di Bilancio 2027, depositato il 1° ottobre all'Assemblée nationale, deve seguire il suo iter parlamentare. Il suo contenuto può quindi evolvere prima dell'adozione definitiva.

Quali cambiamenti sono previsti? Perché l'ammortamento gioca un ruolo così importante nel LMNP ? E quali elementi devono esaminare gli investitori per comprendere le conseguenze possibili di questa riforma?

Perché il LMNP permette di ridurre l'imposta sugli affitti?

I redditi da locazione arredata rientrano nei profitti industriali e commerciali, i BIC. Il loro trattamento dipende dal regime fiscale applicabile.

Nel micro-BICil proprietario beneficia di una detrazione forfettaria rappresentativa delle spese. Non deduce separatamente le sue spese né gli ammortamenti.

Nel regime realepuò dedurre le spese ammesse fiscalmente e applicare un ammortamento sugli elementi ammortizzabili dell'immobile e sul suo mobilio. Il terreno non è ammortizzabile. Questa spesa contabile permette di ripartire il costo dell'investimento su più anni, senza corrispondere a un esborso di denaro ogni anno.

L'associazione di spese e ammortamenti può portare il risultato imponibile a zero. È questo meccanismo che spiega l'interesse del regime reale per molti investitori.

Tuttavia, lo status LMNP non garantisce un'assenza di impostaIl risultato dipende dagli affitti incassati, dalle spese deducibili e dagli ammortamenti utilizzabili. La loro deduzione non può creare o aggravare un deficit.

Bilancio 2027 un doppio limite all'ammortamento

L'articolo 7 del progetto prevede di limitare l'ammortamento degli immobili in LMNP a 2,5 % all'annocon un massimo di 7 000 euro all'anno per ogni nucleo fiscale.

Per gli immobili arredati a uso turistico, i limiti sarebbero più bassi: 1,5 % all'anno e 5 000 euro per nucleo fiscaleAlcune residenze e alcuni istituti che accolgono in particolare studenti, persone anziane o disabili potrebbero beneficiare di eccezioni al limite massimo.

Perché il tetto per nucleo fiscale conta così tanto?

Un tetto applicato al nucleo fiscale impone di ragionare sull'intero patrimonio locativo interessato.

Un investitore che possiede più immobili deve quindi esaminare le sue deduzioni globali. Una simulazione limitata a un appartamento potrebbe fornire una visione incompleta della sua situazione.

L'effetto sarebbe inoltre diverso a seconda del livello di ammortamento attualmente praticato. Un proprietario la cui deduzione rimane al di sotto dei nuovi limiti potrebbe risentirne meno rispetto a un locatore che utilizza ammortamenti elevati per neutralizzare il suo risultato.

La fine del riporto dei nuovi ammortamenti non dedotti

Il progetto prevede anche di sopprimere il riporto degli ammortamenti non dedotti per gli esercizi chiusi a partire dal 1° gennaio 2027.

Per le scorte pregresse, sarebbe aperto un periodo transitorio fino al 31 dicembre 2036con un utilizzo limitato a la metà del risultato imponibiledopo l'applicazione delle nuove regole.

Oggi, gli ammortamenti la cui deduzione è differita possono essere riportati senza limiti di tempo, secondo le condizioni applicabili all'attività. Essi costituiscono così una riserva in grado di ridurre i profitti degli anni successivi.

Questa riserva può diventare significativa nel tempo. Quando gli interessi passivi diminuiscono, i costi calano e il risultato prima degli ammortamenti può aumentare. Il proprietario deve quindi guardare oltre la sua prossima dichiarazione: la fiscalità di un investimento si valuta su più anni.

Quali possibili conseguenze sulla redditività locativa?

Una diminuzione delle deduzioni può aumentare il reddito imponibile, anche quando gli affitti e le spese rimangono identici.

Prendiamo un esempio didattico, indipendente dal calcolo preciso dei futuri tetti:

Elementi annuali	Situazione iniziale	Ipotesi di deduzione ridotta
Ricavi locativi	12 000 €	12 000 €
Spese deducibili	4 000 €	4 000 €
Ammortamenti effettivamente dedotti	8 000 €	5 000 €
Risultato imponibile	0 €	3 000 €

In questa ipotesi, il proprietario conserva gli stessi ricavi, ma deve ora integrare un utile di 3 000 euro nel suo calcolo fiscale. Si tratta di una base imponibile, e non dell'importo dell'imposta da pagare.

Il rendimento lordo dell'immobile rimarrebbe identico. Al contrario, il suo rendimento netto dopo la tassazione potrebbe diminuire. Ecco perché uno studio di redditività deve distinguere tra i redditi incassati, le spese, il rimborso del finanziamento e le imposte.

Una riforma distinta da quella sulle plusvalenze immobiliari

Il tema del Budget 2027 non deve essere confuso con il cambiamento già intervenuto alla rivendita.

Per le cessioni realizzate a partire dal 15 febbraio 2025gli ammortamenti effettuati nel regime reale devono essere reintegrati nel calcolo della plusvalenza secondo le regole applicabili. Questo irrigidimento deriva dalla legge di bilancio per 2025.

I due temi riguardano fasi diverse dell’investimento: la percezione degli affitti e l’uscita dal patrimonio.

Per valutare un'operazione, occorre quindi esaminarne il funzionamento annuale, ma anche l’orizzonte di detenzione e le condizioni di rivendita. Un’economia fiscale durante la locazione non basta, da sola, per misurare la performance globale.

Quali punti verificare quando si possiede un alloggio in LMNP?

La preparazione di una simulazione inizia con dati affidabili. Il proprietario può radunare con il suo esperto contabile:

• l'importo dei ricavi locativi annuali;
• le spese effettivamente deducibili;
• il dettaglio degli ammortamenti dell’alloggio e degli arredi;
• lo stock di ammortamenti la cui deduzione è stata differita;
• l’evoluzione prevedibile degli interessi sul mutuo;
• il suo orizzonte di detenzione e i suoi eventuali progetti di vendita.

L’obiettivo è confrontare diversi scenari: il funzionamento attuale, una deduzione ridotta e un’evoluzione degli affitti o delle spese.

Per un nuovo acquisto, questo procedimento permette anche di verificare la solidità dell’operazione quando il suo vantaggio fiscale diminuisce. Il prezzo di acquisizione, la domanda locativa, la vacanza, i lavori e il finanziamento restano determinanti.

Conviene vendere o passare alla locazione nuda?

Un annuncio di bilancio non basta a giustificare un arbitraggio immobiliare.

La vendita comporta costi e conseguenze fiscali propri. Il passaggio alla locazione nuda presuppone altresì di esaminare il contratto di locazione, il livello di affitto ipotizzabile, le spese e il regime fiscale applicabile.

La decisione dipende quindi dal bene e dal proprietario. Un confronto numerico è più utile di una conclusione generale sulla scomparsa dell’interesse per il locato arredato.

A questo stadio, il LMNP continua a esistere. Il progetto mira a ridurre alcuni vantaggi del regime reale. La versione definitiva della legge sarà determinante per ricalcolare con precisione la redditività degli investimenti interessati.

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FAQ: LMNP e Budget 2027

La riforma del LMNP è già stata votata?

No. A 2 ottobre 2026, le disposizioni menzionate riguardanti lo status di locatore di immobili ammobiliati non professionale (LMNP) fanno parte del progetto di legge finanziaria per 2027 . Possono ancora essere modificate, integrate o eliminate durante l'esame parlamentare. Solo il testo definitivamente adottato permetterà di conoscere le nuove regole applicabili.

Tutti i locatori di immobili ammobiliati attualmente pagano zero tasse?

No. La fiscalità di una locazione ammobiliata dipende in particolare dal regime fiscale scelto e dalla situazione del contribuente. Con il regime reale, le spese e gli ammortamenti deducibili possono ridurre fortemente il risultato fiscale, talvolta fino ad azzerarlo. Tuttavia, l'assenza di imposta sui redditi da locazione non è mai automatica.

Il tetto previsto per il LMNP riguarda ciascun immobile?

I tetti annuali attualmente previsti nel progetto di bilancio 2027 sono espressi in euro per nucleo familiare fiscale e non per immobile. I contribuenti che possiedono più immobili locati ammobiliati devono quindi considerare l'insieme della loro attività per valutare le possibili conseguenze della riforma.

Come seguire l'evoluzione della riforma del LMNP nel bilancio 2027 ?

Il dossier legislativo pubblicato dall'Assemblée nationale permette di seguire il progetto di legge finanziaria per 2027, le diverse fasi del suo esame nonché gli emendamenti e le modifiche adottati dai parlamentari. Per conoscere le regole che entreranno effettivamente in vigore, sarà necessario fare riferimento al testo definitivamente adottato e pubblicato.

Fonti e monitoraggio della riforma

• Progetto di legge finanziaria per 2027 — articolo 7 , pagine 49 e 50.
• Dossier legislativo del Bilancio 2027 — Assemblée nationale.
• Locazione ammobiliata: i regimi fiscali — impots.gouv.fr.
• Vendita di un immobile ammobiliato: calcolo della plusvalenza — impots.gouv.fr.

Articolo aggiornato il 2 ottobre 2026 . Le disposizioni relative al Bilancio 2027 sono presentate a condizione della loro adozione definitiva.