Depuis le 1er janvier 2025, la loi Pinel, dispositif phare de défiscalisation immobilière, n’est plus en vigueur. Face à cette disparition, les investisseurs se tournent vers des solutions alternatives pour optimiser leur fiscalité et se constituer un patrimoine. Parmi elles, l’investissement en nue-propriété se distingue par ses nombreux avantages.
La fin de la loi Pinel : un tournant pour les investisseurs
Instaurée en 2014, la loi Pinel permettait aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location du bien : 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans et 14 % pour 12 ans en 2024. Cependant, ce dispositif imposait des contraintes strictes, notamment des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, ainsi que des zones géographiques éligibles (zones A, A bis et B1) .
Le 31 décembre 2024 a marqué la fin de la loi Pinel. Depuis, les investisseurs ne peuvent plus bénéficier des avantages fiscaux associés à ce dispositif. Bien que la loi Denormandie ait été proposée comme alternative, elle concerne principalement l’immobilier ancien avec des travaux de rénovation, ce qui ne correspond pas à tous les profils d’investisseurs.
La nue-propriété : un investissement patrimonial avantageux
L’investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier en démembrant la propriété : l’investisseur achète la nue-propriété, tandis qu’un usufruitier (généralement un bailleur institutionnel) détient l’usufruit pour une durée déterminée, souvent entre 15 et 20 ans. Pendant cette période, l’usufruitier perçoit les loyers et assume les charges liées au bien. À l’issue de l’usufruit, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, libre de toute occupation, sans frais supplémentaires.
Les avantages de la nue-propriété
- Décote à l’achat : le prix d’acquisition est réduit de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété, en raison de l’absence de revenus locatifs pendant la durée de l’usufruit.
- Aucune gestion locative : l’usufruitier gère la location du bien, ce qui libère l’investisseur de toute contrainte administrative ou de gestion.
- Fiscalité allégée : pendant la durée de l’usufruit, l’investisseur ne perçoit pas de loyers et n’est donc pas imposé sur des revenus fonciers. De plus, la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Valorisation du patrimoine : à la fin de l’usufruit, l’investisseur récupère un bien en pleine propriété, souvent valorisé, qu’il peut louer, vendre ou occuper.
Comparatif : nue-propriété vs loi Pinel
| Critères | Nue-propriété | Loi Pinel (jusqu’en 2024) |
|---|---|---|
| Durée d’engagement | 15 à 20 ans (durée de l’usufruit) | 6, 9 ou 12 ans |
| Avantage fiscal | Aucune imposition pendant l’usufruit | Réduction d’impôt jusqu’à 14 % |
| Prix d’achat | Décote de 30 à 40 % | Prix du neuf au tarif plein |
| Revenus pendant l’opération | Aucun | Loyers plafonnés |
| Gestion locative | Aucune (gérée par l’usufruitier) | À la charge de l’investisseur |
| Revalorisation du bien | Potentielle à la fin de l’usufruit | Incertaine selon le marché |
| Plafonds de loyers et ressources | Aucun | Oui |
| Risque locatif | Aucun | Présent (impayés, vacance, etc.) |
La fin de la loi Pinel a poussé les investisseurs à rechercher des alternatives pour optimiser leur fiscalité et se constituer un patrimoine immobilier. L’investissement en nue-propriété se présente comme une solution pertinente, offrant une fiscalité allégée, une absence de gestion locative et une valorisation du patrimoine à long terme. Avant de se lancer, il est toutefois recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine pour s’assurer que cette stratégie correspond à ses objectifs et à sa situation personnelle.
