VEFA : définition, fonctionnement, étapes, garanties et risques

La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un mode d’acquisition immobilière permettant d’acheter un logement neuf avant sa construction ou alors que les travaux sont encore en cours. Couramment appelée achat sur plan, la VEFA est très utilisée pour commercialiser des appartements et maisons dans les programmes immobiliers neufs.

Sa principale particularité réside dans le fait que l’acquéreur devient progressivement propriétaire du bien à mesure de sa construction. Le paiement du prix intervient lui aussi progressivement, selon l’avancement des travaux.

L’achat en VEFA bénéficie d’un cadre juridique spécifique destiné à protéger l’acquéreur. Il nécessite néanmoins de bien comprendre le contrat, le financement, les délais de construction, les garanties proposées par le promoteur et les vérifications à effectuer lors de la livraison.

Qu’est-ce qu’une VEFA ?

VEFA signifie Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Il s’agit d’un contrat par lequel un particulier achète auprès d’un promoteur immobilier un logement qui doit être construit ou dont la construction n’est pas encore terminée.

Au moment de la signature de l’acte authentique, l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà réalisées. Les parties du bâtiment construites ultérieurement deviennent ensuite sa propriété au fur et à mesure de leur réalisation.

Le promoteur conserve quant à lui la maîtrise d’ouvrage et s’engage à achever puis à livrer le logement conformément aux caractéristiques prévues dans le contrat.

Comment fonctionne un achat immobilier en VEFA ?

L’achat en VEFA se déroule en plusieurs étapes, depuis la sélection du programme immobilier jusqu’à la remise des clés.

Cette procédure peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années lorsque le logement est acheté très tôt dans le programme.

Le choix du logement neuf

L’acquéreur sélectionne généralement son logement à partir de différents documents fournis par le promoteur :

• plans du logement ;
• plan de situation ;
• surface des différentes pièces ;
• orientation ;
• étage ;
• terrasse, balcon ou jardin éventuel ;
• parking ou cave ;
• notice descriptive ;
• équipements et prestations prévus.

L’acheteur doit donc se projeter dans un logement qui n’existe parfois encore que sur plan.

Le contrat de réservation

Avant la signature de l’acte définitif, l’acquéreur peut signer un contrat de réservation, également appelé contrat préliminaire.

Ce document précise notamment les principales caractéristiques du logement, son prix prévisionnel et les conditions de réalisation de la vente.

Le contrat de réservation n’est pas juridiquement obligatoire, mais il est très fréquemment utilisé et recommandé afin de fixer les conditions de l’opération.

Le financement de la VEFA

L’acquéreur doit ensuite obtenir son financement.

Selon sa situation, celui-ci peut notamment associer :

• un apport personnel ;
• un prêt immobilier classique ;
• un Prêt à Taux Zéro (PTZ) lorsque les conditions sont réunies ;
• un prêt Action Logement ;
• certains prêts complémentaires ou aidés.

Le financement d’une VEFA présente une particularité importante : la totalité du prêt n’est généralement pas versée immédiatement.

Les fonds sont débloqués progressivement pour répondre aux appels de fonds du promoteur.

Comment se déroule le paiement d’une VEFA ?

Contrairement à l’achat d’un logement ancien, le prix d’une VEFA est versé progressivement.

Le promoteur adresse des appels de fonds correspondant à l’avancement du chantier.

Des paiements liés à l’avancement des travaux

Le calendrier de paiement est encadré par la réglementation.

Les sommes versées augmentent progressivement à mesure que le bâtiment est construit.

Cette organisation évite que l’acquéreur ne verse la totalité du prix alors que le logement n’est pas encore achevé.

Les intérêts intercalaires

Lorsque l’acquisition est financée à crédit, le déblocage progressif des fonds peut entraîner le paiement d’intérêts intercalaires.

Pendant la construction, l’emprunteur peut ainsi payer des intérêts uniquement sur les sommes effectivement débloquées par la banque avant le début du remboursement classique de son crédit.

Ce coût doit être intégré au budget global de l’opération, notamment lorsque la construction s’étale sur une longue période.

Quels sont les avantages d’un achat en VEFA ?

L’achat immobilier en VEFA présente plusieurs avantages.

Acheter un logement neuf

L’acquéreur bénéficie d’un logement répondant aux normes de construction récentes, notamment en matière de performances énergétiques.

Un logement neuf nécessite également généralement moins de travaux importants durant les premières années de détention.

Des frais d’acquisition généralement réduits

Les frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire », sont généralement moins élevés dans l’immobilier neuf que dans l’ancien.

Cet avantage peut représenter plusieurs milliers d’euros selon le prix du logement.

La possibilité de personnaliser le logement

Selon le programme et l’état d’avancement des travaux, l’acquéreur peut parfois choisir certains éléments :

• revêtements de sols ;
• couleurs ;
• équipements ;
• aménagements ;
• disposition de certaines cloisons.

Ces modifications sont souvent désignées sous le terme de travaux modificatifs acquéreur (TMA).

Des garanties spécifiques

La VEFA bénéficie d’un cadre juridique protecteur comportant plusieurs garanties destinées à sécuriser l’acquéreur.

Quelles garanties protègent l’acheteur en VEFA ?

Les garanties constituent l’un des éléments essentiels d’un achat sur plan.

La garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement (GFA) vise à permettre l’achèvement du programme immobilier en cas de défaillance financière du promoteur.

Elle constitue donc une protection particulièrement importante lorsque le logement est acheté avant la fin de sa construction.

La garantie de remboursement

Dans certaines configurations prévues par la réglementation, une garantie peut permettre le remboursement des sommes versées lorsque la vente est résolue en raison d’un défaut d’achèvement.

Le régime de la VEFA prévoit ainsi des garanties spécifiques encadrées par le Code de la construction et de l’habitation.

Les garanties après la construction

Après la réception des travaux, différentes garanties peuvent également entrer en jeu en fonction de la nature des désordres constatés.

Il est donc essentiel de conserver les documents relatifs à la construction et à la livraison du logement.

Comment se déroule la livraison d’un logement en VEFA ?

La livraison constitue une étape particulièrement importante.

Elle correspond au moment où le promoteur remet les clés à l’acquéreur.

Il ne faut pas confondre la livraison, qui concerne la relation entre le promoteur et l’acquéreur, avec la réception des travaux, qui intervient entre le promoteur et les entreprises ayant réalisé la construction.

La visite du logement

Lors de la livraison, l’acquéreur doit inspecter attentivement son logement.

Il est notamment conseillé de contrôler :

• les murs et plafonds ;
• les sols ;
• les portes et fenêtres ;
• les équipements sanitaires ;
• les prises électriques ;
• le chauffage ;
• les surfaces ;
• les équipements prévus au contrat ;
• les parties extérieures éventuelles.

L’objectif est de comparer le logement effectivement livré avec les plans et la notice descriptive annexés au contrat.

Les réserves lors de la livraison

Si des défauts, malfaçons ou travaux inachevés sont constatés, l’acquéreur peut formuler des réserves.

Lorsque l’acheteur constate une non-conformité ou des malfaçons, la réglementation permet notamment, sous certaines conditions, de consigner les 5 % restant dus jusqu’à la résolution des problèmes constatés.

Il est donc particulièrement important de ne pas considérer la remise des clés comme une simple formalité.

Quels sont les risques d’un achat en VEFA ?

Acheter un logement qui n’est pas encore construit comporte nécessairement certains risques.

Le retard de livraison

Un chantier peut prendre du retard en raison :

• des conditions météorologiques ;
• de difficultés d’approvisionnement ;
• de défaillances d’entreprises ;
• de problèmes techniques ;
• de difficultés administratives ;
• de circonstances prévues au contrat.

Pour l’acquéreur, un retard peut entraîner des coûts supplémentaires, notamment lorsqu’il doit continuer à payer un loyer en attendant son nouveau logement.

Les différences entre le projet et le logement livré

Les représentations commerciales et perspectives 3D permettent de visualiser le programme mais ne remplacent pas les documents contractuels.

Il est donc essentiel d’étudier précisément les plans et la notice descriptive.

Les malfaçons

Des défauts peuvent apparaître au moment de la livraison ou ultérieurement.

Une inspection minutieuse du logement est donc indispensable avant de signer les documents de livraison sans réserve.

Le risque financier

Le financement d’une VEFA doit intégrer davantage que le simple prix affiché du logement.

Il faut notamment anticiper :

• l’apport ;
• les frais d’acquisition ;
• les éventuels frais de garantie bancaire ;
• les intérêts intercalaires ;
• les travaux ou équipements restant à la charge de l’acquéreur ;
• les charges futures de copropriété ;
• une éventuelle période de double charge entre l’ancien et le nouveau logement.

VEFA et résidence principale

La VEFA est fréquemment utilisée pour acquérir une résidence principale.

L’achat d’un logement neuf peut, selon la situation de l’acquéreur et les caractéristiques du bien, être associé à certains dispositifs facilitant l’accession à la propriété.

Le montage financier doit cependant être étudié dans son ensemble. Un prix d’acquisition attractif ne signifie pas nécessairement que l’opération est financièrement optimale une fois intégrés le coût du crédit, les intérêts intercalaires, les charges et les autres dépenses liées au logement.

VEFA et investissement locatif

Il est également possible d’acheter un logement en VEFA dans le cadre d’un investissement locatif.

L’investisseur doit alors étudier plusieurs critères avant de s’engager.

L’emplacement du programme

La localisation reste l’un des principaux critères de réussite d’un investissement immobilier.

Il convient notamment d’étudier :

• la demande locative ;
• les transports ;
• les commerces ;
• les établissements scolaires ;
• l’emploi local ;
• les futurs projets d’aménagement.

Le prix au mètre carré

Le prix d’un logement neuf doit être comparé au marché immobilier local.

Une réduction fiscale ou un avantage lié au financement ne doit pas conduire à acheter un logement fortement surévalué.

Le rendement locatif

Le rendement doit être calculé en intégrant l’ensemble des dépenses et pas uniquement le prix d’acquisition.

Les charges, la fiscalité, le financement, les périodes de vacance et les frais de gestion éventuels doivent être pris en compte.

VEFA ou logement ancien : que choisir ?

Il n’existe pas de réponse universelle.

Les avantages de la VEFA

La VEFA permet notamment de bénéficier :

• d’un logement neuf ;
• de normes énergétiques récentes ;
• de frais d’acquisition généralement réduits ;
• de garanties liées à la construction ;
• de possibilités de personnalisation.

Les avantages de l’ancien

L’immobilier ancien offre généralement :

• davantage de choix géographiques ;
• une disponibilité immédiate ;
• la possibilité de visiter précisément le logement avant l’achat ;
• parfois un prix au mètre carré inférieur.

Le choix doit donc être réalisé en fonction du projet, du budget, de l’emplacement et de l’horizon de détention.

Que vérifier avant d’acheter en VEFA ?

Avant de signer, il est important d’analyser l’opération dans son ensemble.

Il convient notamment de vérifier :

• la réputation et la solidité du promoteur ;
• les caractéristiques précises du logement ;
• la notice descriptive ;
• le prix au mètre carré par rapport au marché local ;
• le calendrier prévisionnel ;
• les conditions relatives aux retards ;
• les garanties du programme ;
• le financement ;
• les intérêts intercalaires ;
• les charges prévisionnelles ;
• la qualité de l’emplacement.

Une VEFA reste avant tout un achat immobilier. Les avantages fiscaux, les prêts aidés ou les frais d’acquisition réduits ne doivent pas faire oublier la qualité intrinsèque du bien et son prix.

Faites-vous accompagner par un expert de la gestion de patrimoine

L’achat d’un logement en VEFA représente souvent un engagement financier de plusieurs centaines de milliers d’euros et doit être analysé au-delà du seul prix affiché par le promoteur. Prix au mètre carré, apport personnel, crédit immobilier, PTZ, intérêts intercalaires, capacité d’endettement, fiscalité et potentiel de revente doivent être étudiés ensemble pour déterminer si l’opération est réellement adaptée à votre situation.

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