L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est un impôt français instauré à partir du 1er janvier 2018, en remplacement de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse un certain seuil, fixé à 1,3 million d’euros. Contrairement à l’ISF, qui portait sur l’ensemble du patrimoine (mobilier et immobilier), l’IFI se concentre uniquement sur la valeur des biens immobiliers détenus par les particuliers. L’objectif de ce nouvel impôt est de recentrer la taxation sur le patrimoine immobilier et de favoriser l’investissement productif, en excluant les actifs financiers du calcul de l’impôt.
L’IFI s’applique aux personnes physiques résidentes fiscales en France, ainsi qu’aux non-résidents pour leurs biens immobiliers situés en France. Le patrimoine imposable comprend tous les biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement, à travers des sociétés ou des structures juridiques, que ce soit en pleine propriété, en usufruit, ou en indivision. Sont également inclus les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), les biens mis en location, ou les résidences principales et secondaires. Toutefois, certains biens bénéficient d’exonérations partielles ou totales.
Calcul de l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier. Cela signifie que les dettes déductibles, liées à l’acquisition, l’entretien ou la rénovation des biens immobiliers, sont soustraites de la valeur brute des biens pour déterminer l’assiette imposable. Par exemple, les emprunts contractés pour l’achat d’un bien immobilier peuvent être déduits, à condition qu’ils respectent certaines conditions précises, comme être directement liés à l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien. Cependant, les prêts familiaux ou les dettes fiscales (comme la taxe foncière) ne sont pas déductibles.
La résidence principale bénéficie d’un abattement spécifique de 30 % sur sa valeur, ce qui signifie que, lors du calcul de l’IFI, la valeur de la résidence principale est réduite de 30 %. Par exemple, si la résidence principale est évaluée à 1 million d’euros, seule une valeur de 700 000 euros sera prise en compte dans l’assiette de l’IFI. Cet abattement vise à protéger les contribuables propriétaires de leur logement principal, en allégeant la charge fiscale sur leur résidence principale.
Le barème de l’IFI est progressif, avec des taux d’imposition qui varient en fonction de la valeur nette du patrimoine immobilier. Le taux commence à 0,5 % pour les patrimoines compris entre 800 000 euros et 1,3 million d’euros, et peut aller jusqu’à 1,5 % pour les patrimoines supérieurs à 10 millions d’euros. Les contribuables dont le patrimoine net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros sont tenus de déclarer leur patrimoine immobilier à l’administration fiscale. Voici les principales tranches de l’IFI en 2023 :
- Jusqu’à 800 000 euros : 0 %
- De 800 001 à 1 300 000 euros : 0,5 %
- De 1 300 001 à 2 570 000 euros : 0,7 %
- De 2 570 001 à 5 000 000 euros : 1 %
- De 5 000 001 à 10 000 000 euros : 1,25 %
- Plus de 10 000 000 euros : 1,5 %
L’IFI est payé annuellement et doit être déclaré en même temps que l’impôt sur le revenu. Pour les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros, la déclaration de l’IFI se fait directement via le formulaire dédié sur le portail des impôts, généralement entre avril et juin. Il est à noter qu’une décote est appliquée aux contribuables dont le patrimoine net est légèrement supérieur à 1,3 million d’euros, afin d’atténuer l’impact de l’entrée dans le barème de l’IFI.
Exonérations et exclusions
Certains biens immobiliers échappent à l’IFI ou bénéficient d’une exonération partielle ou totale. Par exemple, les biens utilisés pour l’exercice d’une activité professionnelle ne sont pas inclus dans l’assiette imposable. Ainsi, un local professionnel ou un bien immobilier détenu dans le cadre d’une entreprise peut être exonéré, tant qu’il est effectivement utilisé à des fins professionnelles et sous certaines conditions. De même, les bois et forêts bénéficient d’une exonération de 75 %, sous réserve de répondre à des critères spécifiques de gestion durable.
Les actifs financiers (actions, obligations, placements financiers, assurance-vie, etc.) ne sont pas inclus dans le calcul de l’IFI, contrairement à l’ancienne ISF. Cela encourage l’investissement dans les secteurs productifs et financiers plutôt que dans l’immobilier. L’IFI se concentre donc exclusivement sur le patrimoine immobilier, considéré comme moins productif pour l’économie.
Les impacts de l’IFI
L’introduction de l’IFI a fait l’objet de nombreux débats en France. Ses partisans estiment que ce nouvel impôt permet de mieux orienter l’épargne des contribuables vers l’investissement productif et de limiter la concentration des richesses dans l’immobilier, qui peut parfois freiner la mobilité et l’accès à la propriété pour les jeunes générations. En supprimant l’ISF sur les actifs financiers, l’État cherche à encourager les investissements dans les entreprises, les startups, et d’autres secteurs productifs.
D’un autre côté, ses détracteurs jugent que l’IFI pèse lourdement sur les propriétaires immobiliers, notamment ceux dont le patrimoine est constitué principalement de biens immobiliers non liquides, comme les terrains, les résidences principales ou les biens en indivision. Ils critiquent aussi la limitation des dettes déductibles, qui peut rendre difficile pour certains contribuables de réduire l’assiette de leur impôt. De plus, certaines personnes estiment que l’IFI peut décourager l’investissement dans l’immobilier locatif, ce qui pourrait limiter l’offre de logements dans certaines zones.
L’IFI concerne environ 150 000 foyers fiscaux, principalement situés dans les grandes agglomérations comme Paris, où les prix de l’immobilier sont élevés. La mise en place de l’IFI s’inscrit dans la continuité des politiques fiscales visant à taxer les patrimoines importants, tout en favorisant la redistribution et en allégeant la fiscalité sur les actifs financiers, perçus comme plus dynamiques pour l’économie.
Dispositifs de plafonnement et réduction d’IFI
Un plafonnement de l’IFI est prévu pour les contribuables dont le montant cumulé de l’impôt sur le revenu et de l’IFI dépasse 75 % de leurs revenus. Dans ce cas, l’IFI est réduit de manière à ne pas excéder ce seuil. Cela permet de modérer l’impact de l’impôt sur les patrimoines les plus imposés par rapport à leurs revenus, notamment ceux qui possèdent des biens immobiliers mais disposent de revenus modestes.
Enfin, il est possible de réduire son IFI grâce à certains dispositifs de réduction d’impôt, en effectuant des dons à des organismes d’intérêt général, tels que des associations reconnues d’utilité publique ou des fondations. La réduction d’IFI peut aller jusqu’à 75 % du montant du don, dans la limite de 50 000 euros de réduction. Ce dispositif encourage les contribuables à participer au financement d’actions sociales, culturelles ou environnementales, tout en allégeant leur impôt sur la fortune immobilière.