Dossier : SCPI, quelles tactiques face à la crise ?

Dossier : SCPI, quelles tactiques face à la crise ?

Hausse des taux d’intérêt, inflation des coûts de construction, nouvelles demandes sociétales, comment les gérants de SCPI et de SCI s’adaptent-ils au nouveau contexte ?  La prime est à l’agilité pour profiter du fléchissement des prix. L’heure est à la diversification des actifs et en termes géographiques.

« C’est quand la mer se retire qu’on voit ceux qui nageaient nus ». L’adage de l’investisseur Warren Buffet, le sage d’Omaha, peut aussi s’appliquer à l’immobilier aujourd’hui. Le secteur est touché de plein fouet par les hausses des taux d’intérêt de 2022 et 2023, alors que ses marges se voient rognées par une cascade de normes environnementales. RE2020 (avec un phasage en 2025, 2028 et 2034) pour le résidentiel. Décret tertiaire pour le bureau.

Ajustement de prix de parts sur des SCPI anciennes

Certains portefeuilles d’immeubles ont été constitués à prix élevés, ce qui pèse sur le rendement des produits. L’indexation des loyers sur l’inflation constitue un facteur plus favorable. Selon leur niveau de liquidité, les demandes de retraits des épargnants peuvent amener la société de gestion à activer son fonds de remboursement alimenté par les cessions des actifs les plus liquides. Les SCPI à capital variable ont également la possibilité de basculer vers un capital fixe pour faire payer le prix de la liquidité aux porteurs de part qui souhaitent se retirer.


la demande de l’AMF, des SCPI représentant plus du tiers de la capitalisation ont ajusté leur valeur de part à la valeur de reconstitution, c’est-à-dire la valeur d’expertise annuelle des immeubles et des autres actifs de la société plus les frais de reconstitution. La raison ? Le segment des bureaux, qui concentre souvent leurs investissements, a souffert de la période post-covid. Dans les zones périphériques où la quête de rendement a guidé des acquisitions à des prix moindres que dans les Quartiers Centraux des Affaires (QCA), les taux de vacance peuvent être plus élevés. « Plus que l’emplacement, c’est le timing d’investissement qui est important », note Philippe Cervesi, directeur immobilier de CORUM L’Épargne. « Avant 2022, les derniers immeubles en vente dans les QCA (quartiers centraux d’affaires) s’achetaient à des taux de rendement autour de 2,5 à 2,7 % avec des valorisations à 30 000 euros du mètre carré. A ce prix-là, autant acheter des bons du Trésor de pays notés relativement correctement. Vous n’aurez pas à faire de travaux ! ».

La hiérarchie des prix entre les différents segments du marché immobilier refait surface en période de crise. Outre la première couronne, « l’immobilier de bureaux en deuxième couronne parisienne est la classe d’actifs qui a le plus souffert de la correction. Entre – 8 et – 15 % selon les valeurs d’expertise », observe Audrey Marigliano, Directrice des opérations de Zénith Investment Solutions. « Ce sont les SCPI le plus investies dans ce segment qui ont le plus corrigéJusqu’à parfois être contraintes de baisser leurs prix de part. Certains gérants comme par exemple La Française font exception grâce à leurs positions très défensives en termes de valeur de ses actifs. La société de gestion avait préféré conserver de la réserve plutôt que d’augmenter les prix de leurs parts. ». Sofidy a ajusté le prix de part d’Effimmo 1 de – 10,5 %. Les SCPI bancaires, qui représentent les plus grosses capitalisations, sont parmi les plus touchées. Des SCPI dont le prix de part avait accompagné la hausse du marché durant une décennie de taux bas. « N’ayons pas la mémoire courte le prix de part de certaines SCPI majeures avaient progressé avec le marché ces[2] 8 dernières années lorsque le celui-ci était à la hausse exprimant une politique de gestion d’adaptation à la valorisation du marché », rappelle Audrey Marigliano.

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