Loi Duflot

La Loi Duflot est un ancien dispositif de défiscalisation immobilière mis en place pour encourager la construction de logements neufs destinés à la location dans les zones où la demande locative était forte. Elle permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement de location respectant certaines conditions de durée, de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2013 et a été remplacé par la Loi Pinel le 1er septembre 2014.

Qu’est-ce que la Loi Duflot ?

La Loi Duflot est un dispositif d’investissement locatif créé en 2013 afin de favoriser la construction de logements neufs dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les secteurs où l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande.

Son objectif était double :

• soutenir la construction de logements neufs ;
• faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus intermédiaires grâce à des loyers plafonnés.

En contrepartie du respect de certaines obligations, les investisseurs bénéficiaient d’une réduction d’impôt attractive.

Comment fonctionnait la Loi Duflot ?

Achat d’un logement neuf

L’investisseur devait acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), répondant aux normes énergétiques en vigueur.

Mise en location obligatoire

Le bien devait être loué :

• nu ;
• à usage de résidence principale ;
• pendant au moins 9 ans ;
• à un locataire respectant des plafonds de ressources.

Le montant du loyer était également plafonné selon la zone géographique du logement.

Zones géographiques concernées

Le dispositif était réservé aux communes présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le zonage servait à déterminer les plafonds de loyers applicables.

Quel était l’avantage fiscal de la Loi Duflot ?

L’investisseur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt représentant :

• 18 % du montant investi en métropole ;
• 29 % pour certains investissements réalisés en outre-mer.

Cette réduction était répartie sur une période de 9 ans.

Plafond d’investissement

Le montant de l’investissement retenu pour le calcul de la réduction était limité à :

• 300 000 € par an et par foyer fiscal ;
• 5 500 € par mètre carré de surface habitable.

La réduction d’impôt maximale pouvait ainsi atteindre 54 000 € sur neuf ans en métropole.

Conditions à respecter

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs conditions devaient être respectées :

Conditions relatives au logement

• logement neuf ou assimilé ;
• respect des normes énergétiques ;
• localisation dans une zone éligible.

Conditions relatives à la location

• engagement de location de 9 ans minimum ;
• location nue ;
• résidence principale du locataire ;
• respect des plafonds de loyers.

Conditions relatives aux locataires

Les ressources du locataire ne devaient pas dépasser certains plafonds définis par l’administration fiscale.

Quels étaient les avantages de la Loi Duflot ?

Réduction d’impôt importante

Le principal atout du dispositif résidait dans l’économie d’impôt accordée aux investisseurs.

Constitution d’un patrimoine immobilier

L’investisseur pouvait développer son patrimoine tout en bénéficiant d’un effet de levier grâce au financement bancaire.

Revenus locatifs

Le logement générait des loyers susceptibles de participer au remboursement du crédit immobilier.

Préparation de la retraite

À l’issue de la période d’engagement, le bien pouvait être conservé, revendu ou continuer à être loué librement.

Quels étaient les inconvénients de la Loi Duflot ?

Contraintes de location

Les plafonds de loyers limitaient parfois la rentabilité du bien.

Risque de vacance locative

Comme tout investissement immobilier, le risque de ne pas trouver rapidement un locataire existait.

Immobilisation du capital

L’investissement devait être conservé pendant plusieurs années pour conserver l’avantage fiscal.

Évolution du marché immobilier

La valeur du bien pouvait évoluer à la hausse comme à la baisse selon les conditions du marché.

Quelle différence entre la Loi Duflot et la Loi Pinel ?

La Loi Pinel a remplacé la Loi Duflot à compter du 1er septembre 2014.

Les principales évolutions ont été :

• davantage de souplesse sur les durées d’engagement ;
• possibilité de louer à certains ascendants ou descendants sous conditions ;
• adaptation des taux de réduction d’impôt selon la durée de location choisie.

Peut-on encore investir en Loi Duflot ?

Non. Le dispositif n’est plus accessible pour les nouveaux investissements depuis le 1er septembre 2014. Toutefois, les investisseurs ayant acquis un bien pendant la période d’application du dispositif ont continué à bénéficier de la réduction d’impôt prévue pendant toute la durée de leur engagement locatif.

Loi Duflot : les points clés à retenir

Avantages

• Réduction d’impôt pouvant atteindre 18 % en métropole.
• Constitution d’un patrimoine immobilier.
• Revenus locatifs potentiels.
• Préparation de projets à long terme.

Inconvénients

• Engagement de location de longue durée.
• Plafonds de loyers et de ressources.
• Risque de vacance locative.
• Immobilisation du capital.