El PTZ, o Préstamo a tipo cero, es un plan público diseñado para facilitar la adquisición de vivienda a hogares con ingresos modestos o intermedios. Financia parte de la compra o construcción de una residencia principal con un préstamo cuyo tipo de interés se fija en el 0 %.
Por lo tanto, el capital prestado debe ser reembolsado, pero el prestatario no paga intereses sobre el importe financiado por el PTZ. El plan puede así reducir significativamente el coste global de un proyecto inmobiliario cuando se integra en una financiación que combina un préstamo bancario convencional, una aportación personal y, posiblemente, otros préstamos subvencionados.
Desde el 1 de abril de 2025, el PTZ se ha ampliado considerablemente: la adquisición o construcción de una propiedad nueva ahora puede financiarse en toda Francia, ya sea un apartamento o una casa unifamiliar. El plan está actualmente previsto hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué es el PTZ?
El Préstamo a tipo cero es un préstamo hipotecario subvencionado por el Estado, destinado principalmente a personas que adquieren su residencia principal por primera vez.
Tiene tres características esenciales:
- su tipo de interés es del 0 %;
- se concede bajo condiciones de ingresos;
- solo puede financiar una parte del coste total de la transacción.
Por lo tanto, el PTZ debe complementarse con una o varias otras formas de financiación, por ejemplo:
- un préstamo hipotecario convencional;
- un préstamo Action Logement;
- un préstamo social de acceso a la propiedad;
- una aportación personal;
- ciertos préstamos complementarios ofrecidos por bancos o autoridades locales.
Su duración total puede alcanzar los 25 años, con, según los ingresos del hogar, un período durante el cual aún no se requiere el reembolso del PTZ.
El PTZ en cifras
El Préstamo a tipo cero (PTZ) es uno de los principales planes públicos diseñados para facilitar la adquisición de vivienda a hogares con ingresos modestos e intermedios. En 2025, se esperaba que se concedieran cerca de 67.000 préstamos PTZ en Francia, en comparación con aproximadamente 45.000 en 2024, lo que representa un aumento anticipado de casi el 49 %. El coste neto del plan para las finanzas públicas se estimó en aproximadamente 1.350 millones de euros. Desde el 1 de abril de 2025, el PTZ puede financiar la compra de una propiedad nueva en toda Francia. Dependiendo de los ingresos del hogar y del tipo de propiedad, puede representar hasta el 50 % del coste de la transacción para un apartamento nuevo y hasta el 30 % para una casa unifamiliar nueva.
¿Quién puede beneficiarse del PTZ?
El PTZ está destinado principalmente a los primeros compradores, es decir, personas que no poseen su residencia principal.
La condición de primer comprador
En principio, el prestatario no debe haber sido propietario de su residencia principal durante los dos años anteriores a la oferta del préstamo.
Esta condición tiene ciertas excepciones, particularmente cuando el prestatario o una de las personas destinadas a ocupar la propiedad tiene una discapacidad o cuando la antigua residencia principal se ha vuelto permanentemente inhabitable a raíz de un desastre.
Condiciones de ingresos
El PTZ está reservado a los hogares cuyos ingresos no superan ciertos umbrales.
Estos umbrales dependen de:
- el número de personas destinadas a ocupar la propiedad;
- la zona geográfica de la propiedad.
Los ingresos tenidos en cuenta corresponden en particular a la renta fiscal de referencia del año N-2 de las personas que ocuparán la propiedad.
¿Cuáles son los umbrales de ingresos del PTZ?
Los umbrales actualmente aplicables varían según cuatro zonas geográficas principales: A, B1, B2 y C.
Por ejemplo, para una persona soltera, el umbral de ingresos anual es:
- 49.000 € en la zona A;
- 34.500 € en la zona B1;
- 31.500 € en la zona B2;
- 28.500 € en la zona C.
Para un hogar de cuatro personas, estos umbrales alcanzan respectivamente:
- 102.900 € en la zona A;
- 72.450 € en la zona B1;
- 66.150 € en la zona B2;
- 59.850 € en la zona C.
Por lo tanto, es necesario conocer tanto la composición del hogar como la zona de la futura propiedad para determinar la elegibilidad para el plan.
¿Qué propiedades pueden financiarse con un PTZ?
El alcance del PTZ depende de la naturaleza de la propiedad.
Compra de una propiedad nueva
Desde el 1 de abril de 2025, el PTZ puede financiar la adquisición o construcción de una propiedad nueva en toda Francia.
Ahora concierne tanto a:
- apartamentos nuevos;
- como a casas unifamiliares nuevas.
Esta extensión representa una evolución importante del plan, que anteriormente estaba más limitado geográficamente para las propiedades nuevas.
Compra de una propiedad sobre plano
La VEFA, o Venta en Estado Futuro de Terminación, puede financiarse con un PTZ siempre que el comprador y la transacción cumplan las diversas condiciones del plan.
Por lo tanto, el PTZ se integra con frecuencia en la estructura financiera de una primera compra de propiedad nueva.
Compra de una propiedad existente
El PTZ también puede financiar la adquisición de una propiedad existente, pero bajo condiciones más restrictivas.
La propiedad debe estar ubicada en particular en la zona B2 o C y requerir obras que cumplan los criterios previstos por la normativa, particularmente en cuanto a coste y rendimiento energético.
Compra de su vivienda social
Un inquilino también puede, bajo ciertas condiciones, beneficiarse de un PTZ para comprar la vivienda social que ocupa.
Compra a través de un arrendamiento real solidario
El PTZ también puede apoyar ciertas adquisiciones realizadas bajo un Arrendamiento Real Solidario (BRS).
¿Cuál es el importe del PTZ?
No existe un importe único para el PTZ.
El importe que se puede pedir prestado depende principalmente de:
- el precio de la propiedad;
- el número de personas en el hogar;
- la ubicación de la propiedad;
- la naturaleza de la propiedad;
- los ingresos del hogar.
El cálculo se basa en un coste de transacción retenido dentro de un cierto límite, al que luego se aplica una cuota.
¿Qué parte del proyecto puede ser financiada por el PTZ?
Para ciertas transacciones, el PTZ puede representar una parte significativa de la financiación.
Las cuotas generales pueden alcanzar:
- el 50 % para el primer tramo de ingresos;
- el 40 % para el segundo y tercer tramo;
- el 20 % para el cuarto tramo.
Existen reglas específicas particularmente para las casas unifamiliares nuevas.
El importe realmente obtenido debe, por lo tanto, ser objeto de una simulación personalizada.
Ejemplo de financiación con un PTZ
Consideremos el ejemplo de un primer comprador que desea adquirir un apartamento nuevo sobre plano.
La financiación podría estructurarse de la siguiente manera:
- precio de la propiedad: 220.000 €;
- aportación personal: 20.000 €;
- PTZ: 60.000 €;
- préstamo Action Logement: 20.000 €;
- préstamo hipotecario convencional: 120.000 €.
En este ejemplo, una parte significativa del proyecto se financia sin intereses gracias al PTZ.
El beneficio económico, por lo tanto, no se limita al importe del PTZ: también reduce la parte financiada con un préstamo bancario convencional que devenga intereses.
¿Cómo se reembolsa el PTZ?
El reembolso del PTZ depende del tramo de ingresos del hogar.
El aplazamiento del reembolso
Una de las principales características del PTZ es la posibilidad de beneficiarse de un aplazamiento del reembolso.
Durante este período, el prestatario generalmente reembolsa su préstamo hipotecario principal, pero aún no el capital del PTZ.
Esto limita los pagos mensuales durante los primeros años de financiación.
El período de reembolso
Después del posible aplazamiento, el capital del PTZ se reembolsa progresivamente.
La duración total del préstamo puede ser de hasta 25 años.
¿Cuáles son las ventajas del PTZ?
El PTZ puede mejorar considerablemente la financiación inmobiliaria cuando un hogar es elegible.
No hay intereses que pagar
La primera ventaja es obvia: el capital prestado bajo el PTZ se financia al 0 %.
Para varias decenas de miles de euros prestados, el ahorro en intereses puede ser sustancial.
Reducción del coste global del crédito
Cada euro obtenido al 0 % es un euro que potencialmente no necesita ser prestado al tipo de interés del préstamo hipotecario convencional.
Facilitación del acceso a la propiedad
El PTZ puede aumentar la capacidad de financiación de ciertos hogares y permitir la realización de un proyecto que sería más difícil de acceder con un préstamo bancario tradicional solamente.
Beneficio del reembolso aplazado
El aplazamiento puede reducir los pagos mensuales durante los primeros años.
Sin embargo, esta ventaja debe integrarse correctamente en el cálculo de las futuras cuotas.
¿Cuáles son las limitaciones del PTZ?
El PTZ no es una financiación gratuita en el sentido de que el capital, obviamente, debe ser reembolsado.
No financia la totalidad de la propiedad
Es necesario otro préstamo hipotecario.
Se aplican condiciones de ingresos
No todos los hogares pueden beneficiarse del plan.
Diferentes reglas según las propiedades
Las condiciones no son idénticas para:
- propiedades nuevas;
- propiedades existentes;
- una casa;
- un apartamento;
- ciertas transacciones de vivienda social.
El banco sigue siendo el que decide
Ser elegible para el PTZ no significa automáticamente obtener financiación inmobiliaria.
La entidad prestamista también analiza:
- los ingresos;
- los gastos;
- la deuda;
- la aportación;
- la estabilidad profesional;
- los ingresos residuales;
- la capacidad global de reembolso.
PTZ y VEFA: una combinación particularmente común
El PTZ se utiliza a menudo para financiar una primera compra de propiedad sobre plano.
La estructura puede combinar varias formas de financiación de bajo coste:
- PTZ;
- préstamo Action Logement;
- préstamo subvencionado ofrecido por un banco;
- aportación personal;
- préstamo hipotecario convencional.
Esta combinación puede reducir significativamente el tipo de financiación medio.
Sin embargo, es importante mirar más allá del coste del crédito solamente.
Una propiedad nueva vendida a un precio muy alto en comparación con el mercado local no se convierte necesariamente en una buena inversión simplemente porque parte de la financiación se obtiene al 0 %.
PTZ o aportación personal: ¿deben utilizarse ambos?
El PTZ y la aportación personal no tienen exactamente el mismo propósito.
La aportación puede financiar:
- ciertos costes relacionados con la adquisición;
- parte del precio de la propiedad;
- gastos de garantía;
- ciertas obras o equipamientos.
El PTZ complementa la financiación bancaria.
En algunos casos, conservar parte de los ahorros en lugar de aumentar significativamente la aportación puede ser apropiado. En otros, una mayor aportación reduce el coste del crédito.
Por lo tanto, no existe una regla universal.
¿Puede combinarse el PTZ con otras ayudas?
Sí. Dependiendo de la situación del prestatario, el PTZ puede combinarse con varios planes.
Puede combinarse en particular con:
- un préstamo hipotecario convencional;
- ciertos préstamos Action Logement;
- planes de vivienda social;
- ciertos programas de ayuda local.
Desde el 1 de abril de 2025, el PTZ también puede combinarse con MaPrimeRénov’ para ciertos proyectos de renovación integral.
PTZ y residencia principal: ¿qué obligaciones?
El PTZ está destinado a financiar la residencia principal.
La propiedad debe, por lo tanto, salvo excepciones previstas por la normativa, ser ocupada efectivamente como residencia principal.
No está diseñado como una financiación destinada a realizar directamente una inversión de alquiler.
El alquiler posterior de una propiedad financiada con un PTZ está sujeto a diversas reglas que deben verificarse antes de cualquier cambio en el uso de la propiedad.
¿Qué puntos deben verificarse antes de financiar una compra con un PTZ?
Antes de firmar un proyecto inmobiliario, es importante no fijarse solo en el importe del préstamo al 0 %.
Se debe analizar lo siguiente:
- el precio de la propiedad en comparación con el mercado;
- el importe total de la financiación;
- el tipo de interés del préstamo principal;
- el coste del seguro de prestatario;
- la duración de la financiación;
- los pagos mensuales antes y después del aplazamiento;
- la aportación restante disponible después de la adquisición;
- los gastos de comunidad;
- el impuesto sobre bienes inmuebles;
- cualquier interés provisional en el contexto de una VEFA.
El objetivo es determinar el coste real de la transacción, no solo maximizar el importe del PTZ.
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El PTZ puede representar varias decenas de miles de euros financiados sin intereses y alterar significativamente el equilibrio de un proyecto inmobiliario. Sin embargo, obtener el PTZ máximo no es suficiente para que una adquisición sea atractiva: el precio de la propiedad, el crédito complementario, la aportación, la duración de la financiación, los pagos mensuales después del aplazamiento y los ingresos residuales deben analizarse conjuntamente.
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Preguntas frecuentes sobre el Préstamo a tipo cero (PTZ)
¿Qué es el Préstamo a tipo cero (PTZ)?
El Préstamo a tipo cero (PTZ) es un préstamo hipotecario subvencionado por el Estado diseñado para facilitar la adquisición de vivienda. Financia parte de la compra o construcción de una residencia principal sin pagar intereses sobre el importe prestado. Debe complementarse con una o varias otras formas de financiación.
¿Quién puede beneficiarse del PTZ?
El PTZ se concede bajo condiciones, particularmente de ingresos. En principio, el prestatario no debe haber sido propietario de su residencia principal durante los dos años anteriores a la oferta del préstamo, salvo excepciones previstas por la normativa. La propiedad financiada también debe cumplir las condiciones de elegibilidad del plan.
¿Qué importe se puede pedir prestado con un PTZ?
El importe del PTZ depende en particular del coste de la transacción retenido dentro de un límite de umbral, del número de personas destinadas a ocupar la propiedad, de la ubicación de la propiedad y de la naturaleza de la transacción. El PTZ financia solo una parte del proyecto inmobiliario y debe combinarse con otro préstamo o varias otras formas de financiación.
¿Puede utilizarse el PTZ para comprar una propiedad nueva sobre plano?
Sí. Siempre que se cumplan las condiciones del plan, el PTZ puede utilizarse para financiar la adquisición de una propiedad nueva, particularmente en el contexto de una Venta en Estado Futuro de Terminación (VEFA). Así, puede complementar un préstamo hipotecario convencional y, posiblemente, otros préstamos subvencionados.
¿Puede comprarse una propiedad existente con un PTZ?
Sí, en ciertas situaciones. El PTZ puede financiar en particular la adquisición de una propiedad existente cuando la transacción cumple las condiciones previstas por la normativa, particularmente en lo que respecta a la ubicación de la propiedad y la realización de obras. Por lo tanto, los criterios de elegibilidad difieren de los aplicables a los bienes inmuebles nuevos.
¿Cómo se reembolsa un Préstamo a tipo cero?
Las condiciones de reembolso del PTZ dependen en particular de los ingresos del prestatario. Dependiendo del tramo aplicable, el reembolso puede incluir un período de aplazamiento durante el cual no se reembolsa capital del PTZ, seguido de un período de reembolso. Este mecanismo reduce particularmente los pagos mensuales al inicio de la financiación inmobiliaria.
¿Financia el PTZ la totalidad de la compra inmobiliaria?
No. El PTZ es un préstamo complementario y no puede financiar la totalidad de la adquisición por sí solo. Generalmente se combina con un préstamo hipotecario convencional y puede, dependiendo de la situación del prestatario, complementarse con una aportación personal u otros préstamos subvencionados.
