LMNP y Presupuesto 2027 : lo que prevé la reforma fiscal

En 2 octubre 2026, estas disposiciones aún no han sido aprobadas. El proyecto de Presupuesto 2027, presentado el 1 de octubre en la Asamblea Nacional, debe seguir su trámite parlamentario. Su contenido puede por tanto cambiar antes de la adopción definitiva.

¿Qué cambios están previstos? ¿Por qué la amortización juega un papel tan importante en LMNP ? ¿Y qué elementos deben examinar los inversores para comprender las posibles consecuencias de esta reforma?

¿Por qué el LMNP permite reducir el impuesto sobre los alquileres?

Los ingresos por alquileres amueblados se consideran beneficios industriales y comerciales, los BIC. Su tratamiento depende del régimen fiscal aplicable.

En micro-BIC, el propietario se beneficia de una reducción forfaitaria representativa de los gastos. No deduce sus gastos ni amortizaciones de forma separada.

En régimen real, puede deducir los gastos fiscalmente admitidos y practicar una amortización sobre los elementos amortizables de la vivienda y sobre su mobiliario. El terreno no es amortizable. Este gasto contable permite repartir el coste de la inversión durante varios años, sin corresponder a una salida de dinero cada año.

La asociación de los gastos y las amortizaciones puede reducir el resultado imponible a cero. Es este mecanismo el que explica el interés del régimen real para muchos inversores.

Sin embargo, el estatus LMNP no garantiza la ausencia de impuestos. El resultado depende de los alquileres cobrados, los gastos deducibles y las amortizaciones utilizables. Su deducción no puede crear ni agravar un déficit.

Presupuesto 2027 al doble límite de la amortización

El artículo 7 del proyecto prevé limitar la amortización de los locales en LMNP al 2,5 % por año, con un máximo de 7 000 euros por año y por unidad fiscal.

Para los amueblados turísticos, los límites serían más bajos: 1,5 % por año y 5 000 euros por unidad fiscal. Algunas residencias y ciertos establecimientos que acogen especialmente a estudiantes, personas mayores o con discapacidad podrían beneficiarse de excepciones al límite máximo.

¿Por qué importa tanto el límite por unidad fiscal?

Un límite aplicado a la unidad fiscal exige analizar la totalidad del patrimonio inmobiliario afectado.

Un inversor que posee varias viviendas debe examinar sus deducciones globales. Una simulación limitada a un apartamento podría dar una visión incompleta de su situación.

El efecto también variaría según el nivel de amortización actualmente practicado. Un propietario cuya deducción esté por debajo de los nuevos límites podría verse menos afectado que un arrendador que utiliza amortizaciones importantes para neutralizar su resultado.

El fin del traslado de las nuevas amortizaciones no deducidas

El proyecto también prevé suprimir el traslado de las amortizaciones no deducidas para los ejercicios cerrados a partir del 1 de enero 2027.

Para los saldos anteriores, se abriría un período transitorio hasta el 31 diciembre 2036con una utilización limitada a la mitad del resultado imponibledespués de aplicar las nuevas reglas.

Actualmente, las amortizaciones cuya deducción se difiere pueden trasladarse sin limitación de duración, bajo las condiciones aplicables a la actividad. Constituyen así una reserva susceptible de reducir los beneficios de los años siguientes.

Esta reserva puede aumentar con el tiempo. Cuando disminuyen los intereses de los préstamos, bajan los gastos y el resultado antes de amortización puede aumentar. Por ello, el propietario debe mirar más allá de su próxima declaración: la tributación de una inversión se valora a lo largo de varios años.

¿Qué consecuencias posibles en la rentabilidad del alquiler?

Una disminución de las deducciones puede aumentar el beneficio tributario, incluso cuando los alquileres y los gastos permanecen iguales.

Tomemos un ejemplo didáctico, independiente del cálculo exacto de los futuros límites máximos:

Elementos anuales	Situación inicial	Hipótesis de deducción reducida
Ingresos por alquiler	12 000 €	12 000 €
Gastos deducibles	4 000 €	4 000 €
Amortizaciones efectivamente deducidas	8 000 €	5 000 €
Resultado imponible	0 €	3 000 €

En esta hipótesis, el propietario mantiene los mismos ingresos, pero debe ahora incluir un beneficio de 3 000 euros en su cálculo fiscal. Se trata de una base imponible, no del monto del impuesto a pagar.

El rendimiento bruto de la vivienda seguiría siendo idéntico. Sin embargo, su rendimiento neto tras impuestos podría disminuir. Por eso un estudio de rentabilidad debe distinguir los ingresos percibidos, los gastos, la amortización del financiamiento y los impuestos.

Una reforma distinta a la de las plusvalías inmobiliarias

El tema del Presupuesto 2027 no debe confundirse con el cambio ya realizado en la reventa.

Para las transmisiones efectuadas desde el 15 febrero 2025los amortizaciones practicadas bajo el régimen real deben ser reincorporadas en el cálculo de la plusvalía según las normas aplicables. Este endurecimiento resulta de la ley de finanzas para 2025.

Los dos temas conciernen etapas diferentes de la inversión: la percepción de los alquileres y la salida del patrimonio.

Para valorar una operación, por tanto, hay que examinar su funcionamiento anual, pero también su horizonte de tenencia y sus condiciones de reventa. Un ahorro fiscal durante el alquiler no basta, por sí solo, para medir el rendimiento global.

¿Qué puntos verificar cuando se posee una vivienda en LMNP?

La preparación de una simulación comienza por datos fiables. El propietario puede reunir con su experto contable:

• el monto de los ingresos por alquiler anuales;
• los gastos realmente deducibles;
• el detalle de las amortizaciones del inmueble y del mobiliario;
• el stock de amortizaciones cuya deducción ha sido diferida;
• la evolución previsible de los intereses de préstamo;
• su horizonte de tenencia y sus eventuales proyectos de venta.

El objetivo es comparar varios escenarios: el funcionamiento actual, una deducción reducida y una evolución de los alquileres o los gastos.

Para una nueva compra, este procedimiento también permite verificar la solidez de la operación cuando su ventaja fiscal disminuye. El precio de adquisición, la demanda de alquiler, la vacancia, las obras y la financiación siguen siendo determinantes.

¿Conviene vender o pasar a alquiler vacío?

Un anuncio presupuestario no basta para justificar un arbitraje inmobiliario.

La venta conlleva sus propios costes y consecuencias fiscales. El paso al alquiler vacío también supone examinar el contrato, el nivel de alquiler posible, los gastos y el régimen fiscal aplicable.

La decisión depende por tanto del bien y del propietario. Una comparación cuantificada es más útil que una conclusión general sobre la desaparición del interés por el amueblado.

A este nivel, el LMNP sigue existiendo. El proyecto busca reducir ciertas ventajas del régimen real. La versión definitiva de la ley será determinante para recalcular precisamente la rentabilidad de las inversiones afectadas.

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FAQ: LMNP y Presupuesto 2027

¿Está ya aprobada la reforma del LMNP?

No. A fecha de 2 octubre 2026, las disposiciones mencionadas sobre el estatus de arrendador en alquiler amueblado no profesional (LMNP) pertenecen al proyecto de ley de finanzas para 2027 . Pueden todavía ser modificadas, complementadas o suprimidas durante el examen parlamentario. Solo el texto definitivamente adoptado permitirá conocer las nuevas reglas aplicables.

¿Todos los arrendadores en alquiler amueblado pagan actualmente cero impuestos?

No. La fiscalidad de un alquiler amueblado depende especialmente del régimen impositivo elegido y de la situación del contribuyente. Bajo el régimen real, los gastos y amortizaciones deducibles pueden reducir considerablemente el resultado fiscal, a veces hasta llevarlo a cero. Sin embargo, la ausencia de impuesto sobre los ingresos de alquiler nunca es automática.

¿El límite previsto para el LMNP se aplica a cada vivienda?

Los límites anuales actualmente previstos en el proyecto de Presupuesto 2027 se expresan en euros por unidad familiar fiscal y no por vivienda. Los contribuyentes que poseen varios bienes alquilados amueblados deben examinar toda su actividad para evaluar las posibles consecuencias de la reforma.

¿Cómo seguir la evolución de la reforma del LMNP en el Presupuesto 2027 ?

El expediente legislativo publicado por la Asamblea Nacional permite seguir el proyecto de ley de finanzas para 2027, las diferentes etapas de su examen así como las enmiendas y modificaciones adoptadas por los parlamentarios. Para conocer las reglas que entrarán efectivamente en vigor, será necesario referirse al texto definitivamente adoptado y publicado.

Fuentes y seguimiento de la reforma

• Proyecto de ley de finanzas para 2027 — artículo 7, páginas 49 y 50.
• Expediente legislativo del Presupuesto 2027 — Asamblea Nacional.
• Alquiler amueblado: los regímenes de imposición — impots.gouv.fr.
• Venta de una vivienda amueblada: cálculo de la plusvalía — impots.gouv.fr.

Artículo actualizado el 2 octubre 2026. Las disposiciones relativas al Presupuesto 2027 se presentan bajo reserva de su adopción definitiva.