Das PTZ oder Zinslose Darlehen ist eine öffentliche Fördermaßnahme, die Haushalten mit bescheidenem oder mittlerem Einkommen den Immobilienerwerb erleichtern soll. Es finanziert einen Teil des Kaufs oder Baus einer Hauptwohnung mit einem Darlehen, dessen Zinssatz auf 0 % festgelegt ist.
Das geliehene Kapital muss daher zurückgezahlt werden, der Darlehensnehmer zahlt jedoch keine Zinsen auf den durch das PTZ finanzierten Betrag. Die Fördermaßnahme kann somit die Gesamtkosten eines Immobilienprojekts erheblich senken, wenn sie in eine Finanzierung integriert wird, die ein herkömmliches Bankdarlehen, Eigenkapital und gegebenenfalls weitere geförderte Darlehen kombiniert.
Seit dem 1. April 2025 wurde das PTZ erheblich ausgeweitet: Der Erwerb oder Bau einer Neuimmobilie kann nun in ganz Frankreich finanziert werden, ob Wohnung oder Einfamilienhaus. Die Fördermaßnahme ist derzeit bis zum 31. Dezember 2027 geplant.
Was ist das PTZ?
Das Zinslose Darlehen ist ein staatlich gefördertes Hypothekendarlehen, das in erster Linie für Personen bestimmt ist, die erstmals ihre Hauptwohnung erwerben.
Es weist drei wesentliche Merkmale auf:
- sein Zinssatz beträgt 0 %;
- es wird unter Einkommensbedingungen gewährt;
- es kann nur einen Teil der Gesamtkosten der Transaktion finanzieren.
Das PTZ muss daher durch eine oder mehrere andere Finanzierungsformen ergänzt werden, beispielsweise:
- ein herkömmliches Hypothekendarlehen;
- ein Action-Logement-Darlehen;
- ein Sozialwohnungseigentumsdarlehen;
- einen Eigenkapitalbeitrag;
- bestimmte Zusatzdarlehen von Banken oder Gebietskörperschaften.
Seine Gesamtlaufzeit kann 25 Jahre erreichen, mit – je nach Haushaltseinkommen – einer Frist, während der noch keine Rückzahlung des PTZ erforderlich ist.
Das PTZ in Zahlen
Das Zinslose Darlehen (PTZ) ist eine der wichtigsten öffentlichen Fördermaßnahmen zur Erleichterung des Immobilienerwerbs für Haushalte mit bescheidenem und mittlerem Einkommen. Im Jahr 2025 wurden in Frankreich voraussichtlich fast 67.000 PTZ-Darlehen gewährt, verglichen mit etwa 45.000 im Jahr 2024, was einem erwarteten Anstieg von fast 49 % entspricht. Die Nettokosten der Fördermaßnahme für die öffentlichen Finanzen wurden auf etwa 1,35 Milliarden € geschätzt. Seit dem 1. April 2025 kann das PTZ den Kauf einer Neuimmobilie in ganz Frankreich finanzieren. Je nach Haushaltseinkommen und Immobilientyp kann es bis zu 50 % der Transaktionskosten für eine neue Wohnung und bis zu 30 % für ein neues Einfamilienhaus ausmachen.
Wer kann vom PTZ profitieren?
Das PTZ richtet sich in erster Linie an Erstkäufer, also Personen, die keine Hauptwohnung besitzen.
Die Erstkäuferbedingung
Grundsätzlich darf der Darlehensnehmer während der zwei Jahre vor dem Darlehensangebot keine Hauptwohnung besessen haben.
Diese Bedingung kennt bestimmte Ausnahmen, insbesondere wenn der Darlehensnehmer oder eine der Personen, die die Immobilie bewohnen sollen, behindert ist oder wenn die frühere Hauptwohnung infolge einer Katastrophe dauerhaft unbewohnbar geworden ist.
Einkommensbedingungen
Das PTZ ist Haushalten vorbehalten, deren Einkommen bestimmte Schwellenwerte nicht überschreitet.
Diese Schwellenwerte hängen ab von:
- der Anzahl der Personen, die die Immobilie bewohnen sollen;
- der geografischen Zone der Immobilie.
Das berücksichtigte Einkommen entspricht insbesondere dem steuerlichen Referenzeinkommen für das Jahr N-2 der Personen, die die Immobilie bewohnen werden.
Welche Einkommensschwellenwerte gelten für das PTZ?
Die derzeit geltenden Schwellenwerte variieren nach vier geografischen Hauptzonen: A, B1, B2 und C.
Beispielsweise beträgt der jährliche Einkommensschwellenwert für eine Einzelperson:
- 49.000 € in Zone A;
- 34.500 € in Zone B1;
- 31.500 € in Zone B2;
- 28.500 € in Zone C.
Für einen Vier-Personen-Haushalt erreichen diese Schwellenwerte jeweils:
- 102.900 € in Zone A;
- 72.450 € in Zone B1;
- 66.150 € in Zone B2;
- 59.850 € in Zone C.
Es ist daher notwendig, sowohl die Haushaltszusammensetzung als auch die Zone der künftigen Immobilie zu kennen, um die Förderfähigkeit für die Maßnahme zu bestimmen.
Welche Immobilien können mit einem PTZ finanziert werden?
Der Anwendungsbereich des PTZ hängt von der Art der Immobilie ab.
Kauf einer Neuimmobilie
Seit dem 1. April 2025 kann das PTZ den Erwerb oder Bau einer Neuimmobilie in ganz Frankreich finanzieren.
Es betrifft nun sowohl:
- neue Wohnungen;
- als auch neue Einfamilienhäuser.
Diese Ausweitung stellt eine bedeutende Weiterentwicklung der Fördermaßnahme dar, die zuvor für Neuimmobilien geografisch stärker begrenzt war.
Kauf einer Immobilie vom Bauträger
VEFA oder Verkauf im künftigen Fertigstellungszustand kann mit einem PTZ finanziert werden, sofern der Käufer und die Transaktion die verschiedenen Bedingungen der Fördermaßnahme erfüllen.
Das PTZ wird daher häufig in die Finanzierungsstruktur eines ersten Neubaukaufs integriert.
Kauf einer Bestandsimmobilie
Das PTZ kann auch den Erwerb einer Bestandsimmobilie finanzieren, jedoch unter restriktiveren Bedingungen.
Die Immobilie muss sich insbesondere in Zone B2 oder C befinden und Arbeiten erfordern, die den in den Vorschriften vorgesehenen Kriterien entsprechen, insbesondere hinsichtlich Kosten und Energieeffizienz.
Kauf Ihrer Sozialwohnung
Ein Mieter kann unter bestimmten Bedingungen auch von einem PTZ profitieren, um die von ihm bewohnte Sozialwohnung zu erwerben.
Kauf über einen solidarischen Immobilienpachtvertrag
Das PTZ kann auch bestimmte Erwerbungen unterstützen, die im Rahmen eines Solidarischen Immobilienpachtvertrags (BRS) getätigt werden.
Wie hoch ist der Betrag des PTZ?
Es gibt keinen einheitlichen PTZ-Betrag.
Der Darlehensbetrag hängt in erster Linie ab von:
- dem Immobilienpreis;
- der Anzahl der Personen im Haushalt;
- der Lage der Immobilie;
- der Art der Immobilie;
- dem Haushaltseinkommen.
Die Berechnung basiert auf Transaktionskosten, die innerhalb einer bestimmten Grenze berücksichtigt werden, auf die dann eine Quote angewendet wird.
Welcher Anteil des Projekts kann durch das PTZ finanziert werden?
Bei bestimmten Transaktionen kann das PTZ einen erheblichen Teil der Finanzierung ausmachen.
Die allgemeinen Quoten können erreichen:
- 50 % für die erste Einkommensklasse;
- 40 % für die zweite und dritte Klasse;
- 20 % für die vierte Klasse.
Spezifische Regelungen gelten insbesondere für neue Einfamilienhäuser.
Der tatsächlich erhaltene Betrag muss daher Gegenstand einer personalisierten Simulation sein.
Beispiel einer Finanzierung mit einem PTZ
Betrachten Sie das Beispiel eines Erstkäufers, der eine neue Wohnung vom Bauträger erwerben möchte.
Die Finanzierung könnte wie folgt strukturiert werden:
- Immobilienpreis: 220.000 €;
- Eigenkapitalbeitrag: 20.000 €;
- PTZ: 60.000 €;
- Action-Logement-Darlehen: 20.000 €;
- herkömmliches Hypothekendarlehen: 120.000 €.
In diesem Beispiel wird ein erheblicher Teil des Projekts zinsfrei dank des PTZ finanziert.
Der wirtschaftliche Vorteil beschränkt sich daher nicht auf den PTZ-Betrag: Er reduziert auch den Anteil, der mit einem herkömmlichen Bankdarlehen mit Zinsen finanziert wird.
Wie wird das PTZ zurückgezahlt?
Die Rückzahlung des PTZ hängt von der Einkommensklasse des Haushalts ab.
Die Rückzahlungsstundung
Eines der Hauptmerkmale des PTZ ist die Möglichkeit, von einer Rückzahlungsstundung zu profitieren.
Während dieser Zeit zahlt der Darlehensnehmer in der Regel sein Haupthypothekendarlehen zurück, jedoch noch nicht das PTZ-Kapital.
Dies begrenzt die monatlichen Raten während der ersten Jahre der Finanzierung.
Die Rückzahlungsfrist
Nach der möglichen Stundung wird das PTZ-Kapital schrittweise zurückgezahlt.
Die Gesamtdarlehenslaufzeit kann bis zu 25 Jahre betragen.
Welche Vorteile bietet das PTZ?
Das PTZ kann die Immobilienfinanzierung erheblich verbessern, wenn ein Haushalt förderfähig ist.
Keine zu zahlenden Zinsen
Der erste Vorteil liegt auf der Hand: Das im Rahmen des PTZ geliehene Kapital wird zu 0 % finanziert.
Bei mehreren zehntausend Euro Darlehenssumme können die Zinsersparnisse erheblich sein.
Senkung der Gesamtkreditkosten
Jeder zu 0 % erhaltene Euro ist ein Euro, der möglicherweise nicht zum herkömmlichen Hypothekendarlehenssatz geliehen werden muss.
Erleichterung des Immobilienerwerbs
Das PTZ kann die Finanzierungskapazität bestimmter Haushalte erhöhen und die Realisierung eines Projekts ermöglichen, das mit einem herkömmlichen Bankdarlehen allein schwieriger zugänglich wäre.
Profitieren von aufgeschobener Rückzahlung
Die Stundung kann die monatlichen Raten während der ersten Jahre reduzieren.
Dieser Vorteil muss jedoch ordnungsgemäß in die Berechnung der künftigen Raten einbezogen werden.
Welche Einschränkungen hat das PTZ?
Das PTZ ist keine kostenlose Finanzierung in dem Sinne, dass das Kapital offensichtlich zurückgezahlt werden muss.
Es finanziert nicht die gesamte Immobilie
Ein weiteres Hypothekendarlehen ist erforderlich.
Es gelten Einkommensbedingungen
Nicht alle Haushalte können von der Fördermaßnahme profitieren.
Unterschiedliche Regelungen je nach Immobilie
Die Bedingungen sind nicht identisch für:
- Neuimmobilien;
- Bestandsimmobilien;
- ein Haus;
- eine Wohnung;
- bestimmte Sozialwohnungseigentumstransaktionen.
Die Bank bleibt Entscheidungsträger
Die Förderfähigkeit für das PTZ bedeutet nicht automatisch, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten.
Das kreditgebende Institut analysiert auch:
- Einkommen;
- Ausgaben;
- Schulden;
- Eigenkapitalbeitrag;
- berufliche Stabilität;
- verbleibendes Einkommen;
- Gesamtrückzahlungsfähigkeit.
PTZ und VEFA: eine besonders häufige Kombination
Das PTZ wird häufig zur Finanzierung eines ersten Immobilienkaufs vom Bauträger verwendet.
Die Struktur kann mehrere kostengünstige Finanzierungsformen kombinieren:
- PTZ;
- Action-Logement-Darlehen;
- von einer Bank angebotenes gefördertes Darlehen;
- Eigenkapitalbeitrag;
- herkömmliches Hypothekendarlehen.
Diese Kombination kann den durchschnittlichen Finanzierungssatz erheblich senken.
Es ist jedoch wichtig, über die Kreditkosten allein hinauszublicken.
Eine Neuimmobilie, die zu einem sehr hohen Preis im Vergleich zum lokalen Markt verkauft wird, wird nicht unbedingt zu einer guten Investition, nur weil ein Teil der Finanzierung zu 0 % erhalten wird.
PTZ oder Eigenkapitalbeitrag: sollten beide verwendet werden?
Das PTZ und der Eigenkapitalbeitrag dienen nicht genau demselben Zweck.
Der Beitrag kann finanzieren:
- bestimmte mit dem Erwerb verbundene Kosten;
- einen Teil des Immobilienpreises;
- Garantiegebühren;
- bestimmte Arbeiten oder Ausstattungen.
Das PTZ ergänzt die Bankfinanzierung.
In einigen Fällen kann es angemessen sein, einen Teil seiner Ersparnisse zu behalten, anstatt seinen Beitrag erheblich zu erhöhen. In anderen Fällen reduziert ein größerer Beitrag die Kreditkosten.
Es gibt daher keine universelle Regel.
Kann das PTZ mit anderen Förderungen kombiniert werden?
Ja. Je nach Situation des Darlehensnehmers kann das PTZ mit verschiedenen Fördermaßnahmen kombiniert werden.
Es kann insbesondere kombiniert werden mit:
- einem herkömmlichen Hypothekendarlehen;
- bestimmten Action-Logement-Darlehen;
- Sozialwohnungseigentumsförderungen;
- bestimmten lokalen Förderprogrammen.
Seit dem 1. April 2025 kann das PTZ auch mit MaPrimeRénov‘ für bestimmte umfassende Renovierungsprojekte kombiniert werden.
PTZ und Hauptwohnung: welche Verpflichtungen?
Das PTZ ist zur Finanzierung der Hauptwohnung bestimmt.
Die Immobilie muss daher, außer bei in den Vorschriften vorgesehenen Ausnahmen, tatsächlich als Hauptwohnung bewohnt werden.
Es ist nicht als Finanzierung konzipiert, die direkt eine Mietinvestition ermöglichen soll.
Die spätere Vermietung einer mit einem PTZ finanzierten Immobilie unterliegt verschiedenen Regelungen, die vor jeder Änderung der Nutzung der Immobilie überprüft werden sollten.
Welche Punkte sollten vor der Finanzierung eines Kaufs mit einem PTZ überprüft werden?
Vor der Unterzeichnung eines Immobilienprojekts ist es wichtig, nicht nur auf den 0-%-Darlehensbetrag zu schauen.
Folgendes muss analysiert werden:
- der Immobilienpreis im Vergleich zum Markt;
- der Gesamtfinanzierungsbetrag;
- der Hauptdarlehenssatz;
- die Kosten der Kreditnehmerversicherung;
- die Finanzierungsdauer;
- monatliche Raten vor und nach der Stundung;
- der nach dem Erwerb verbleibende Beitrag;
- Wohnungseigentumsgebühren;
- Grundsteuer;
- etwaige Zwischenzinsen im Rahmen einer VEFA.
Das Ziel besteht darin, die tatsächlichen Kosten der Transaktion zu bestimmen, nicht nur den PTZ-Betrag zu maximieren.
Holen Sie sich fachkundige Unterstützung zur Finanzierung Ihres Immobilienprojekts
Das PTZ kann mehrere zehntausend Euro zinsfrei finanzieren und das Gleichgewicht eines Immobilienprojekts erheblich verändern. Die Erlangung des maximalen PTZ reicht jedoch nicht aus, um einen Erwerb attraktiv zu machen: Immobilienpreis, Zusatzkredit, Beitrag, Finanzierungsdauer, monatliche Raten nach der Stundung und verbleibendes Einkommen müssen gemeinsam analysiert werden.
Die im Verzeichnis Experts du Patrimoine aufgeführten Fachleute können Ihnen helfen, Ihre Kreditfähigkeit zu bewerten, verschiedene Finanzierungslösungen zu vergleichen und ein Paket zu strukturieren, das PTZ, Hypothekendarlehen, Eigenkapitalbeitrag und etwaige Zusatzdarlehen kombiniert. Bevor Sie sich zum Kauf Ihrer Hauptwohnung verpflichten, finden Sie einen für Ihr Projekt geeigneten Berater oder Finanzierungsfachmann bei Experts du Patrimoine.
Häufig gestellte Fragen zum Zinslosen Darlehen (PTZ)
Was ist das Zinslose Darlehen (PTZ)?
Das Zinslose Darlehen (PTZ) ist ein staatlich gefördertes Hypothekendarlehen, das den Immobilienerwerb erleichtern soll. Es finanziert einen Teil des Kaufs oder Baus einer Hauptwohnung, ohne dass Zinsen auf den geliehenen Betrag gezahlt werden. Es muss durch eine oder mehrere andere Finanzierungsformen ergänzt werden.
Wer kann vom PTZ profitieren?
Das PTZ wird unter Bedingungen gewährt, insbesondere Einkommensbedingungen. Grundsätzlich darf der Darlehensnehmer während der zwei Jahre vor dem Darlehensangebot keine Hauptwohnung besessen haben, außer bei in den Vorschriften vorgesehenen Ausnahmen. Die finanzierte Immobilie muss auch die Fördervoraussetzungen der Maßnahme erfüllen.
Welcher Betrag kann mit einem PTZ geliehen werden?
Der PTZ-Betrag hängt insbesondere von den Transaktionskosten ab, die innerhalb einer Schwellengrenze berücksichtigt werden, der Anzahl der Personen, die die Immobilie bewohnen sollen, der Lage der Immobilie und der Art der Transaktion. Das PTZ finanziert nur einen Teil des Immobilienprojekts und muss mit einem anderen Darlehen oder mehreren anderen Finanzierungsformen kombiniert werden.
Kann das PTZ zum Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger verwendet werden?
Ja. Vorbehaltlich der Erfüllung der Bedingungen der Fördermaßnahme kann das PTZ zur Finanzierung des Erwerbs einer Neuimmobilie verwendet werden, insbesondere im Rahmen eines Verkaufs im künftigen Fertigstellungszustand (VEFA). Es kann somit ein herkömmliches Hypothekendarlehen und möglicherweise andere geförderte Darlehen ergänzen.
Kann eine Bestandsimmobilie mit einem PTZ gekauft werden?
Ja, in bestimmten Situationen. Das PTZ kann insbesondere den Erwerb einer Bestandsimmobilie finanzieren, wenn die Transaktion die in den Vorschriften vorgesehenen Bedingungen erfüllt, insbesondere hinsichtlich der Lage der Immobilie und der Durchführung von Arbeiten. Die Förderkriterien unterscheiden sich daher von denen, die für Neuimmobilien gelten.
Wie wird ein Zinsloses Darlehen zurückgezahlt?
Die Rückzahlungsbedingungen des PTZ hängen insbesondere vom Einkommen des Darlehensnehmers ab. Je nach geltender Klasse kann die Rückzahlung eine Stundungsfrist umfassen, während der kein PTZ-Kapital zurückgezahlt wird, gefolgt von einer Rückzahlungsfrist. Dieser Mechanismus reduziert insbesondere die monatlichen Raten zu Beginn der Immobilienfinanzierung.
Finanziert das PTZ den gesamten Immobilienkauf?
Nein. Das PTZ ist ein Zusatzdarlehen und kann den gesamten Erwerb nicht allein finanzieren. Es wird in der Regel mit einem herkömmlichen Hypothekendarlehen kombiniert und kann je nach Situation des Darlehensnehmers durch einen Eigenkapitalbeitrag oder andere geförderte Darlehen ergänzt werden.
