Ist mein Vermögen zu stark in Immobilien investiert?

Hauptwohnsitz, Mietwohnung, Zweitwohnsitz, Anteile an SCPI: Immobilien können in Ihrem Vermögen eine bedeutende Rolle spielen. Diese Situation ist nicht ungewöhnlich. Aufeinanderfolgende Anschaffungen, Kreditrückzahlungen und Wertänderungen können das Gewicht der Immobilien nach und nach erhöhen.

Immobilienbesitz ermöglicht es, Wohnraum zu sichern, Kapital aufzubauen und in bestimmten Fällen Einkünfte zu erzielen. Doch wenn der Großteil Ihres Vermögens vom gleichen Sektor abhängt, werden einige Fragen unvermeidlich: Haben Sie ausreichend verfügbare Mittel? Könnten Sie größere Renovierungen finanzieren? Wird Ihre Rente vom Verkauf einer Immobilie abhängen?

Es gibt keinen idealen Prozentsatz an Immobilien, der für alle gilt. Um zu wissen, ob Ihr Vermögen zu konzentriert ist, müssen wir Ihre Vermögenswerte, Kredite, Einkünfte und Projekte gemeinsam betrachten.

So messen Sie Ihre Immobilienexposition, erkennen Ungleichgewichte und erwägen eine an Ihre Situation angepasste Neujustierung.

Warum nimmt Immobilienbesitz in einem Vermögen so viel Raum ein?

Der Hauptwohnsitz ist oft die wichtigste Investition eines Haushalts. Sein Erwerb erfordert eine Anzahlung und dann viele Jahre lang eine Teil der Einkünfte.

Mit der Rückzahlung des Kredits steigt der Nettowert, den der Eigentümer besitzt, unter sonst gleichen Bedingungen. Wird dieser Erwerb von einer Mietinvestition, einem Zweitwohnsitz oder einer Immobilienerbschaft gefolgt, kann die Konzentration erheblich werden.

Diese Entwicklung ist nicht immer das Ergebnis einer übergreifenden Strategie. Jede Transaktion kann zum Zeitpunkt ihrer Durchführung sinnvoll gewesen sein, ohne dass deren Ansammlung bilanziert wurde.

Immobilien zeichnen sich auch durch ihre greifbare Natur aus: Man sieht die Wohnung, kennt die Nachbarschaft und kann die vereinnahmten Mieten verfolgen. Diese Nähe kann ein Gefühl der Kontrolle vermitteln. Sie entbindet jedoch nicht davon, Risiken, Kosten und Kapitalverfügbarkeit zu bewerten.

Um diese Entscheidungen in eine Gesamtperspektive zu stellen, sehen Sie sich unsere Präsentation zur Vermögensverwaltung.

Wie berechnet man den Immobilienanteil am Vermögen?

Bevor Sie Ihre Allokation ändern, erstellen Sie zunächst eine Bestandsaufnahme. Ziel ist es, den Wert Ihrer Vermögenswerte, die damit verbundenen Schulden und das tatsächlich verfügbare Geld zu kennen.

Alle Immobilienwerte erfassen

Ihre Exposition beschränkt sich nicht auf die von Ihnen vermieteten Wohnungen. Je nach Situation kann sie umfassen:

• Ihren Hauptwohnsitz.
• Einen Zweitwohnsitz.
• Unmöblierte oder möblierte Mietwohnungen.
• Gewerbliche oder beruflich genutzte Räume.
• Grundstücke, Parkplätze oder Garagen.
• Anteile an Immobiliengesellschaften, sogenannte SCI.
• Anteile an Immobilieninvestmentgesellschaften, sogenannte SCPI.
• Immobilienbasierte Anlagen in Lebensversicherungen oder Rentenplänen.

Um diese Exposition zu messen, betrachten Sie die innerhalb Ihrer Verträge gehaltenen Vermögenswerte. Eine SCPI bleibt eine Immobilienanlage, auch wenn sie in einer Lebensversicherung gehalten wird. Der Name der Hülle genügt daher nicht, um die Diversifikation zu bestimmen.

Bei Anlagen, die aus mehreren Anlageklassen bestehen, identifizieren Sie den Immobilienanteil, wenn Informationen dazu vorliegen.

Vermeiden Sie auch Doppelzählungen: Wenn Sie den Wert Ihrer SCI-Anteile ansetzen, addieren Sie nicht ein zweites Mal den Gesamtwert der von dieser Gesellschaft gehaltenen Immobilien.

Verwenden Sie aktuelle und realistische Werte

Der Kaufpreis entspricht nicht unbedingt dem aktuellen Wert einer Immobilie. Um Ihre Bilanz zu erstellen, verwenden Sie eine Schätzung, die mit dem Zustand, der Lage und vergleichbaren Transaktionen übereinstimmt.

Für Unternehmensanteile oder Immobilienanlagen geben Sie den verwendeten Wert und dessen Datum an. Ein angezeigter Wert garantiert nicht, dass Sie Ihre Investition sofort zu diesem Betrag veräußern können.

Eine Vermögensschätzung sollte dazu dienen, realistische Entscheidungen zu treffen, nicht systematisch den günstigsten Preis anzusetzen.

Berechnung des Bruttoanteils an Immobilien

Der erste Indikator basiert auf dem Vermögenswert vor Abzug der Schulden:

Bruttoimmobilienanteil = Wert der Immobilienvermögen ÷ Gesamtwert des Vermögens × 100.

Zum Beispiel, wenn Sie 600 000 € an Immobilienvermögen und 150 000 € an anderem Vermögen besitzen, beträgt der Immobilienanteil:

600 000 € ÷ 750 000 € × 100 = 80 % Ihres Bruttovermögens.

Dieser Quotient beschreibt die Zusammensetzung Ihrer Vermögenswerte. Er sagt noch nicht aus, wie viel Vermögen Ihnen nach Tilgung der Kredite gehört.

Ergänzung durch eine Betrachtung des Nettovermögens

Das Nettovermögen entspricht dem Wert der Vermögenswerte abzüglich der Schulden.

Eine zweite Betrachtung kann daher nützlich sein:

Nettoimmobilienanteil = Immobilienwert nach Abzug der entsprechenden Schulden ÷ Nettogesamtvermögen × 100.

Verwenden Sie konsistente Bezugsgrößen. Wenn eine Unternehmensschuld bereits in der Bewertung seiner Anteile berücksichtigt wurde, ziehen Sie sie nicht erneut ab.

Dieser Quotient ist mit Vorsicht zu interpretieren, wenn das Nettovermögen sehr niedrig oder negativ ist. In jedem Fall ersetzt er nicht die Analyse der Monatsraten und des Haushaltsbudgets.

Sollte das Hauptwohnsitz in die Berechnung einbezogen werden?

Ja, Ihr Hauptwohnsitz gehört zu Ihrem Immobilienvermögen. Es ist jedoch sinnvoll, zwei Analysen zu unterscheiden.

Die erste bezieht sich auf das Gesamtvermögen, einschließlich der Wohnung. Sie erlaubt es, das Gesamtgewicht des Immobilienvermögens Ihres Vermögens zu messen.

Die zweite bezieht sich auf das Anlagevermögen, ohne den Hauptwohnsitz. Sie hilft zu verstehen, wie das Kapital verteilt ist, mit dem Sie Ihre Projekte finanzieren, Einkommen erzielen oder den Ruhestand vorbereiten.

Ihre Wohnung erfüllt tatsächlich eine besondere Funktion: Sie wohnen dort. Ihr Verkauf bedeutet in der Regel, eine andere Wohnung zu finanzieren oder eine Miete zu zahlen. Ihr Wert bildet daher nicht vollständig eine verfügbare Reserve für Ihre anderen Projekte.

Ein Haushalt, der gerade seine Wohnung gekauft hat, kann einen sehr hohen Immobilienanteil aufweisen, ohne dass dies automatisch eine schlechte Entscheidung bedeutet. Die Analyse muss insbesondere die verbleibende Reserve, die Monatsraten und die Einkommensstabilität berücksichtigen.

Beispiel: Was bedeutet ein Immobilienvermögen von mehr als 80 % ?

Wir nehmen das fiktive Beispiel eines Paares mit folgenden Vermögenswerten:

Vermögenswert	Aktueller Wert	Zugehörige Schuld	Netto-Wert
Hauptwohnsitz	400 000 €	180 000 €	220 000 €
Mietwohnung	250 000 €	100 000 €	150 000 €
Anteile an SCPI	50 000 €	0 €	50 000 €
Sparen und nicht-immobilienbezogene Anlagen	120 000 €	0 €	120 000 €
Gesamt	820 000 €	280 000 €	540 000 €

Immobilien machen aus 700 000 € von 820 000 € an Vermögenswerten aus, also ungefähr 85,4 % des Bruttovermögens.

Nach Abzug der Immobilienkredite beträgt der Nettowert 420 000 €, also ungefähr 77,8 % des Nettovermögens.

Ohne Hauptwohnsitz macht das Anlageimmobilienvermögen 300 000 € von 420 000 € an Bruttovermögen aus, also etwa 71,4 %.

Diese Zahlen zeigen eine deutliche Konzentration. Sie allein erlauben jedoch keine Entscheidung zum Verkauf.

Es müssen auch die 120 000 € an Ersparnissen und Anlagen geprüft werden:

• Welcher Betrag ist schnell verfügbar?
• Welcher Anteil ist bereits für geplante Projekte vorgesehen?
• Welche Anlagen können Verluste erleiden?
• Sind einige Anlagen gesperrt?
• Erlauben diese Ersparnisse, Arbeiten zu finanzieren und eine mietfreie Zeit zu überbrücken?

Zwei Haushalte mit gleichen Verhältnissen können somit sehr unterschiedliche Spielräume haben.

Verstehen Sie die Auswirkungen von Krediten auf das Nettovermögen

Nehmen wir in diesem Beispiel einen einheitlichen Rückgang von 10 % des Wertes der Immobilienvermögen an. Deren Wert würde um 70 000 €.

Bei unveränderter Verschuldung und sonstigen Vermögenswerten würde das Nettovermögen von 540 000 € auf 470 000 € sinken, was einem Rückgang von etwa 13 %.

Diese vereinfachte Berechnung berücksichtigt insbesondere nicht Einkommen, Rückzahlungen, Kosten und Steuern. Sie verdeutlicht jedoch einen Mechanismus: Verschuldung kann Schwankungen im Nettovermögenswert des Eigentümers verstärken.

Es stellt keine Marktprognose dar.

Welchen Immobilienanteil sollte man behalten?

Eine Regel wie „niemals überschreiten 50 %“ oder „ 80 % bleibt akzeptabel“ wäre zu vereinfachend.

Ein hoher Immobilienanteil kann für einen kreditfreien Eigentümer mit regelmäßigem Einkommen und nennenswerter Rücklage tragbar sein. Für einen Haushalt, dessen Monatsraten bereits einen großen Teil der Mittel beanspruchen, kann er jedoch belastend werden.

Die zentrale Frage lautet daher:

Ermöglicht Ihr Vermögen die Finanzierung Ihrer Ziele ohne von einem schnellen Verkauf oder stets planmäßig bezogenen Mieteinnahmen abhängig zu sein?

Um dies zu beantworten, prüfen Sie insbesondere:

• Ihre Projekte und deren Zeitplan.
• Die Stabilität Ihrer beruflichen Einkünfte.
• Die Höhe der Kreditraten.
• Die laufenden Ausgaben des Haushalts.
• Die vorhersehbaren Instandhaltungen.
• Ihren Bedarf an ergänzenden Einnahmen.
• Ihre Verlustakzeptanzfähigkeit.
• Die Zeit, die Sie für die Verwaltung aufwenden möchten.

Die Diversifikation muss an diese Faktoren angepasst werden. Die AMF weist darauf hin, dass die Organisation der Ersparnisse die Ziele, den Anlagehorizont und das Risikoprofil des Sparers berücksichtigen muss. www.amf-france.org

Anzeichen dafür, dass Ihr Vermögen möglicherweise zu stark im Immobilienbereich gebunden ist

Sie besitzen Immobilien, aber es mangelt an verfügbarem Geld

Sie haben ein bedeutendes Vermögen, aber eine unvorhergesehene Ausgabe zwingt Sie, einen Kredit aufzunehmen oder einen Verkauf in Betracht zu ziehen.

Diese Diskrepanz zwischen Reichtum und Liquidität ist ein Warnsignal. Eine Wohnung kann einen hohen Wert haben, ohne schnell eine Reparatur, eine Familienausgabe oder eine Phase mit Einkommensrückgang finanzieren zu können.

Die notwendige Rücklage hängt von Ihrem Budget, Ihren Immobilienkosten und der Stabilität Ihrer Einkünfte ab.

Alle Ihre Immobilien hängen vom selben lokalen Markt ab

Mehrere Wohnungen zu besitzen kann Risiken zwischen verschiedenen Mietern und Gebäuden streuen. Aber drei Wohnungen im gleichen Viertel sind gemeinsamen Faktoren ausgesetzt.

Der Weggang eines wichtigen Arbeitgebers, eine sinkende Mietnachfrage oder ein Verlust an Attraktivität können mehrere Objekte gleichzeitig beeinträchtigen.

Die Immobiliendiversifikation wird daher auch nach Lage, Objektart, Nutzung und Mieterprofil beurteilt.

Ihr Budget hängt vom Einzug aller Mieten ab

Wenn ein einziger Leerstand Ihre Finanzen aus dem Gleichgewicht bringt, ist Ihre Sicherheitsmarge gering.

Die Situation erfordert besondere Aufmerksamkeit, wenn Ihre beruflichen Einnahmen ebenfalls unregelmäßig sind. Kreditraten, Versicherungen und bestimmte Kosten bleiben auch bei Leerstand zu zahlen.

Eine als selbstfinanzierend dargestellte Investition muss daher in verschiedenen Szenarien bewertet werden, nicht nur, wenn alles wie geplant läuft.

Jeder neue Geldeingang fließt wieder in Immobilien.

Eine Erbschaft, eine Prämie oder eine Einkommenssteigerung kann dazu führen, eine bekannte Strategie zu wiederholen.

Bevor Sie einen weiteren Immobilienkauf tätigen, fragen Sie sich, was er zu Ihrem Gesamtvermögen beiträgt. Stärkt er eine nützliche Einkommensquelle? Erhöht er bereits eine bedeutende Konzentration? Verringert er Ihre Fähigkeit, andere Projekte zu finanzieren?

Die Vertrautheit mit einer Investition reicht nicht aus, um ihre Anhäufung zu rechtfertigen.

Die Verwaltung wird zu belastend

Beziehungen zu Mietern, Überwachung von Arbeiten, Wohnungseigentum, Versicherungen und Meldungen erfordern Zeit.

Ein Vermögen kann finanziell tragbar sein und dennoch nicht zu Ihrer Verfügbarkeit oder Ihrem Wunsch passen, Ihren Alltag zu vereinfachen.

Diese Dimension ist besonders wichtig im Hinblick auf den Ruhestand, bei beruflichen Veränderungen oder wenn die Immobilien weit von Ihrem Wohnort entfernt sind.

Welche Risiken birgt ein zu stark im Immobilienbereich konzentriertes Vermögen?

Das Liquiditätsrisiko

Liquidität bezeichnet die Möglichkeit, sein Geld unter akzeptablen Bedingungen und Fristen zurückzuerhalten.

Eine Immobilie verkauft sich nicht sofort. Sie können im Allgemeinen keinen kleinen Bruchteil einer Wohnung verkaufen, um eine einmalige Ausgabe zu decken.

Ein Zwangsverkauf kann Sie auch dazu bringen, ungünstigere Bedingungen zu akzeptieren. Es ist daher besser, Ihren Liquiditätsbedarf ohne die Annahme eines schnellen Verkaufs zu planen.

Kosten, die das tatsächlich verfügbare Einkommen reduzieren

Die Bruttomiete ist nicht der Betrag, den Sie frei ausgeben können.

Insbesondere sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

• Die Kosten, die Sie tragen müssen.
• Die Versicherungen.
• Wartung und Reparaturen.
• Leerstandszeiten.
• Eventuelle Verwaltungskosten.
• Die anfallende Besteuerung.
• Kreditfälligkeiten für die Liquiditätsanalyse.

Man muss zwischen Rendite und Liquidität unterscheiden. Die Rückzahlung des geliehenen Kapitals ist ein Geldabfluss, verringert jedoch auch Ihre Schulden.

Eine Investition kann daher zum Vermögensaufbau beitragen und gleichzeitig eine monatliche Belastung erfordern. Diese Belastung muss mit den Bedürfnissen des Haushalts vereinbar bleiben.

Das Risiko eines Wertverlusts

Der Preis einer Immobilie kann sinken. Dass man ihren Wert nicht täglich überprüft, ist keine Garantie für Stabilität.

Lage, Zustand des Gebäudes, Finanzierungsbedingungen und Nachfragmerkmale können den Wiederverkaufspreis beeinflussen.

Wenn die Immobilie auf Kredit finanziert ist, bleibt die Schuld gemäß den Vertragsbedingungen bestehen. Ein Wertverlust kann daher das Nettoguthaben des Eigentümers stark beeinträchtigen.

Reparaturen und außergewöhnliche Ausgaben

Renovierung einer Wohnung, Ersatz einer Ausstattung oder gemeinschaftliche Reparaturen können erhebliche Summen erfordern.

Diese Ausgaben fallen nicht unbedingt in Zeiten, in denen Ihr Budget am komfortabelsten ist.

Die Vermögensanalyse muss den Zustand der Güter, die verfügbaren Gutachten, die geplanten Arbeiten und die zum Zeitpunkt der Entscheidung geltenden Verpflichtungen berücksichtigen.

Eine weniger flexible Übertragung

Ein überwiegend aus Immobilien bestehendes Vermögen kann schwerer unter mehreren Begünstigten aufzuteilen sein als ein Gesamtvermögen einschließlich liquider Mittel.

Es kann notwendig sein, Mittel zur Instandhaltung der Güter, zur Begleichung bestimmter Ausgaben oder zur Erleichterung einer Aufteilung vorzusehen.

Diese Frage muss in Absprache mit einem Notar entsprechend Ihrer Familiensituation und Ihren Zielen vorausschauend behandelt werden.

Ermöglichen SCPI eine Verringerung einer Immobilienkonzentration?

SCPI können eine Investition auf mehrere Immobilien, Mieter oder geografische Regionen verteilen. Sie ermöglichen auch, die Verwaltung des Bestands an eine Verwaltungsgesellschaft zu delegieren.

Aber der Austausch einer Wohnung gegen SCPI-Anteile reicht nicht aus, um das Vermögen außerhalb des Immobiliensektors zu diversifizieren.

Dies verändert die Art des Besitzes, die Verwaltung und je nach gewählter Anlage die Risikoverteilung innerhalb des Sektors.

SCPI bergen selbst Risiken: Ihr Kapital und ihre Erträge sind nicht garantiert, und der Wiederverkauf kann schwierig sein. Das Wirtschaftsministerium erläutert diese Punkte in seiner Präsentation der Vorteile und Risiken von SCPI. www.economie.gouv.fr

Prüfen Sie vor einer Investition die Unterlagen zur Anlage, deren Kosten, Zusammensetzung und Ausstiegsmodalitäten.

Wie kann man sein Vermögen ohne Verkauf neu ausbalancieren?

1. Die für Verfügbarkeit vorgesehene Ersparnis identifizieren

Beginnen Sie damit, drei Bedürfnisse zu unterscheiden:

• Die für Unvorhergesehenes reservierte Rücklage.
• Die für identifizierte Projekte gebundene Ersparnis.
• Das Kapital, das über einen längeren Zeitraum investiert werden kann.

Die Vorsorgebedürfnisse müssen persönliche Ausgaben und die der Immobilien berücksichtigen.

Eine Rücklage, die bereits für bevorstehende Arbeiten vorgesehen ist, stellt nicht vollständig eine verfügbare Ersparnis für andere Unvorhergesehenes dar.

2. Neue Einzahlungen schrittweise umorientieren

Ein Verkauf ist nicht immer notwendig. Sie können eine andere Verwendung Ihrer Sparfähigkeit prüfen.

Einzahlungen auf nicht-immobilienbezogene Anlageformen können Ihre Verteilung schrittweise verändern. Ihre Wahl sollte von Risiko, Verfügbarkeit, Kosten und Ihrem Anlagehorizont abhängen.

Es geht nicht darum, eine Immobilienkonzentration durch eine Konzentration in einem anderen Sektor zu ersetzen. Finanzanlagen können ebenfalls Verluste verursachen.

3. Die Zusammensetzung der Verträge prüfen

Der Abschluss einer Lebensversicherung garantiert keine Diversifizierung, wenn die Einzahlungen überwiegend in Immobilienanlagen investiert sind.

Ebenso bleibt ein Aktienportfolio, das sehr auf Immobiliengesellschaften konzentriert ist, dem Immobiliensektor ausgesetzt.

Prüfen Sie die tatsächlich in jedem Vertrag gehaltenen Vermögenswerte. Zwei unterschiedliche Verträge können ähnliche Expositionen enthalten.

4. Mehrere Szenarien vor dem Verkauf vergleichen

Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn eine Immobilie zu belastend wird, zu viel Liquidität erfordert oder nicht mehr Ihren Zielen entspricht.

Vergleichen Sie dann:

• Der Erhalt des Vermögenswerts.
• Sein Verkauf.
• Der Nettoüberschuss, der verfügbar bleiben würde.
• Die Möglichkeiten der Wiederanlage dieses Kapitals.
• Die Auswirkungen auf Ihre Einnahmen und Ihre Organisation.

Beziehen Sie die Restschuld, Verkaufsgebühren, eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen und die für Ihre Situation spezifische Besteuerung mit ein.

Das rein investierbare Kapital entspricht dem Nettoverkaufserlös, nicht dem im Inserat angegebenen Preis.

Wenn Sie erwägen, Mieten durch Erträge aus einer Anlage zu ersetzen, vergleichen Sie auch deren Risiken und Schwankungen.

5. Kredite mit Vorsicht erneut prüfen

Eine vorzeitige Kreditrückzahlung kann die Monatsraten senken, verbraucht aber Liquidität.

Die Entscheidung hängt insbesondere von den Kreditkosten, Vertragsbedingungen, Ihrem verbleibenden Reserven und Ihren Projekten ab.

Die Verwendung Ihres gesamten Ersparten zur Rückzahlung kann Ihre finanzielle Flexibilität einschränken. Die Vorfälligkeitsentschädigung sollte daher im Rahmen der Gesamtbilanz geprüft werden.

6. Strategie an Ihre Lebensphase anpassen

Die Bedürfnisse verändern sich.

Ein Haushalt in der Vermögensaufbauphase kann bestimmte Einschränkungen akzeptieren, um sein Kapital zu erhöhen. In der Nähe des Ruhestands gewinnen Verfügbarkeit der Ersparnisse, einfache Verwaltung und zukünftige Einnahmen an Bedeutung.

Eine Trennung, eine Erbschaft oder ein beruflicher Wechsel kann ebenfalls eine Überprüfung der Aufteilung rechtfertigen.

Die Vermögensallokation muss diese Entwicklungen begleiten.

Welche Fehler gilt es zu vermeiden?

Nur verkaufen, um einen theoretischen Prozentsatz zu erreichen

Ein Verhältnis ist ein Diagnoseinstrument. Es darf nicht zum selbständigen Ziel unabhängig von Ihren Bedürfnissen werden.

Ein teurer Verkauf ist nicht unbedingt sinnvoll, wenn Ihre Situation ausgewogen ist und der Vermögenswert einem bestimmten Ziel dient.

Anzahl der Objekte und Gesamtdiversifikation verwechseln

Mehrere Wohnungen können eine interne Diversifikation innerhalb der Immobilien bieten. Sie setzen Sie jedoch nicht automatisch unterschiedlichen Anlageklassen aus.

Zukünftige Ausgaben unterschätzen

Eine Renditeberechnung ohne Instandhaltung, Leerstand und Gebühren gibt ein unvollständiges Bild.

Berücksichtigen Sie realistische Annahmen und identifizieren Sie, was passieren würde, wenn bestimmte Ausgaben gleichzeitig anfallen.

Eine Anlage nur wegen des Steuervorteils wählen

Die Besteuerung ist wichtig, ersetzt jedoch nicht die Analyse der Qualität der Investition, ihrer Risiken und Verfügbarkeit.

Ein Steuervorteil macht eine Anlage nicht automatisch für Ihre Situation geeignet.

Übereilt handeln

Eine Neugewichtung kann oft schrittweise vorbereitet werden. Ein Zeitplan ermöglicht den Vergleich der Optionen und vermeidet wichtige Entscheidungen unter dem Druck eines Liquiditätsbedarfs.

Wie erstellt man eine Bilanz Ihres Immobilienvermögens?

Um eine nützliche Analyse zu erhalten, sammeln Sie:

• Eine aktuelle Schätzung Ihrer Immobilien.
• Den Wert Ihrer Beteiligungen und Immobilienanlagen.
• Tilgungspläne der Kredite.
• Tatsächlich erhaltene Mieteinnahmen.
• Kosten, Versicherungen, Steuern und Arbeiten.
• Auszüge Ihrer Konten und Verträge.
• Die Ressourcen und Ausgaben des Haushalts.
• Die Liste Ihrer Projekte mit Zeitplan und Budget.

Fordern Sie anschließend eine Belastbarkeitsanalyse an: Was würde passieren bei mehreren Monaten ohne Miete, hohen Ausgaben oder vorübergehendem Einkommensrückgang?

Diese Arbeit hilft, Ihre Sicherheitsmarge zu erkennen. Sie unterstützt auch dabei, dringende Anpassungen von Entwicklungen, die über die Zeit erfolgen können, zu unterscheiden.

Ein Fachmann sollte seine Annahmen erklären und mehrere Szenarien vergleichen können. Die Diagnose sollte nicht automatisch zum Abschluss einer neuen Anlage führen.

Welchen Fachmann konsultieren, um das Vermögen neu auszubalancieren?

Ein Vermögensberater kann Ihre Vermögenswerte, Kredite, Ihr Budget und Ihre Ziele zusammenführen, um die Kohärenz Ihrer Aufteilung zu prüfen.

Je nach Ihrer Situation kann diese Analyse ergänzt werden durch:

• Einen Notar für Eigentums-, Familien- und Übertragungsfragen.
• Einen Steuerberater für spezifische steuerliche oder berufliche Fragestellungen.
• Einen Immobilienspezialisten für Schätzung und Analyse einer Immobilie.
• Einen Finanzierungsexperten zur Prüfung der Kredite.

Sie können mit einer Online-Vermögensbilanzbeginnen und anschließend einen Ansprechpartner imExpertenverzeichnis für Vermögensprofis.

Fachleute, die sich auf Diversifikation des Vermögens spezialisiert haben, können Ihnen helfen, Optionen entsprechend Ihren Bedürfnissen zu vergleichen.

Ein ausgewogenes Vermögen sollte es Ihnen ermöglichen, Ihre Ziele zu verfolgen und gleichzeitig Spielraum zu bewahren. Der Anteil an Immobilien ist ein Ausgangspunkt; die Entscheidungen hängen jedoch von Ihrer tatsächlichen Situation ab.

Dieser Leitfaden bietet allgemeine pädagogische Informationen. Er stellt keine personalisierte Empfehlung für Investitionen, Verkauf oder Finanzierung dar. Die Beispiele sind fiktiv.

FAQ: Ist mein Vermögen zu stark im Immobilienbereich investiert?

Welcher Anteil des Vermögens sollte in Immobilien investiert werden?

Es gibt keinen idealen Prozentsatz, der für alle gilt. Die Verteilung hängt von Ihrer Wohnung, Ihrem Einkommen, Ihren Krediten, Ihren Projekten und Ihrem Liquiditätsbedarf ab. Ein hoher Immobilienanteil muss unter Berücksichtigung dieser Elemente analysiert werden und nicht anhand eines isolierten Schwellenwerts.

Ist es riskant, 80 % seines Vermögens in Immobilien zu haben?

Ein Anteil von 80 % weist auf eine hohe Konzentration hin, bedeutet aber nicht automatisch, dass Ihre Situation ungeeignet ist. Prüfen Sie, ob diese Zahl Ihre Hauptwohnung, die Darlehenshöhe und das tatsächlich verfügbare Vermögen enthält. Dieser Prozentsatz stellt weder eine gesetzliche Grenze noch eine universelle Risikoschwelle dar.

Sollte die Hauptwohnung zum Immobilienvermögen gezählt werden?

Ja, um Ihr Gesamtvermögen zu analysieren. Es ist auch nützlich, eine Verteilung ohne Hauptwohnung zu berechnen, um Ihre Investitionen zu untersuchen. Ihre Wohnung dient einem Nutzungszweck: Ein Verkauf erfordert normalerweise die Finanzierung einer anderen Wohnung oder die Zahlung einer Miete.

Wie berechnet man den Anteil der Immobilien im Vermögen?

Teilen Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilienwerte durch den Wert aller Ihrer Vermögenswerte und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Ergänzen Sie dieses Bruttomaß durch eine Nettobetrachtung nach Abzug entsprechender Verbindlichkeiten sowie durch eine Aufstellung Ihrer verfügbaren Ersparnisse. Vermeiden Sie Doppelerfassungen und verwenden Sie Werte, die auf denselben Stichtag bezogen sind.

Zählen SCPI-Anteile in einer Lebensversicherung als Immobilien?

Ja. Eine SCPI ist eine Immobilienanlage, auch wenn sie innerhalb einer Lebensversicherung gehalten wird. Zur Bewertung der Diversifikation betrachten Sie die Anlageformen und deren zugrunde liegende Vermögenswerte, nicht nur den Vertragsnamen. Prüfen Sie auch die Verfügbarkeit gemäß der Dokumentation.

Reicht der Kauf mehrerer Wohnungen zur Diversifizierung des Vermögens aus?

Mehrere Wohnungen können Risiken zwischen verschiedenen Mietern und Gebäuden streuen. Wenn sie jedoch vom gleichen lokalen Markt abhängen, ist die Diversifikation begrenzt. Sie sind zudem gemeinsamen Immobilienrisiken ausgesetzt, wie Renovierungen, Preisänderungen und Verkaufszeiten.

Ist eine selbstfinanzierende Mietimmobilie risikofrei?

Nein. Selbst wenn die Mieten die üblichen Ausgaben decken, können Zahlungsausfälle, Leerstand oder Renovierungen Liquiditätsbedarf verursachen. Der Kredit muss weiterhin zurückgezahlt werden und der Wert der Immobilie kann sinken. Es gilt, das monatliche Gleichgewicht, die Rendite und das Gesamtrisiko zu unterscheiden.

Sollte man eine Immobilie verkaufen, um sein Vermögen auszugleichen?

Nicht unbedingt. Sie können eine Neuorientierung Ihrer neuen Ersparnisse prüfen oder mehr Liquidität behalten. Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn eine Immobilie nicht mehr zu Ihren Zielen passt, doch der Nutzen ist unter Berücksichtigung von Kosten, Besteuerung, Kreditrückzahlung und Auswirkungen auf Ihr Einkommen abzuwägen.

Wie diversifiziert man sein Vermögen, ohne Immobilien zu verkaufen?

Identifizieren Sie zunächst Ihre Sicherheitsreserve und Ihre Projekte. Anschließend können Sie Einzahlungen in nicht-immobilienbezogene Anlagen prüfen, die zu Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Verlusttoleranz passen. Die Wahl eines Vehikels wie einer Lebensversicherung oder eines PEA reicht nicht aus: Die darin enthaltenen Investitionen bestimmen auch Ihre Exponierung.

Sollte man den Immobilienkredit vor der Diversifizierung seiner Ersparnisse zurückzahlen?

Es gibt keine automatische Antwort. Vergleichen Sie die Kreditkosten, Vorfälligkeitsbedingungen, Ihren zukünftigen Bedarf und die verfügbaren Liquiditäten. Die vollständige Rückzahlung Ihrer Ersparnisse kann die Monatsraten senken, aber Ihre Sicherheitsmarge reduzieren.

Wie häufig sollte man die Vermögensverteilung überprüfen?

Ein jährlicher Check ist ein praktischer Rhythmus, ergänzt nach Kauf, Verkauf, Erbschaft, Trennung oder Renteneintritt. Dadurch lassen sich Werte, Verbindlichkeiten und Bedürfnisse aktualisieren und prüfen, ob die Verteilung weiterhin mit Ihren Zielen übereinstimmt.

Wen konsultieren, um zu wissen, ob das Vermögen zu sehr in Immobilien investiert ist?

Ein Vermögensberater kann Ihre Vermögenswerte, Schulden, Einnahmen und Ziele analysieren. Je nach Situation können ein Notar, Steuerberater oder Immobilienfachmann diese Arbeit ergänzen. Fordern Sie einen Vergleich von Szenarien, Kosten und Konsequenzen an, bevor Sie entscheiden.