Was ist der LMP-Status?
Der Status des gewerblichen Vermieters möblierter Unterkünfte (LMP) ist eine Steuerregelung für Privatpersonen, deren Tätigkeit im Bereich der möblierten Vermietung so bedeutend ist, dass sie von den Steuerbehörden als gewerblich eingestuft wird.
Die möblierte Vermietung besteht darin, eine Immobilie zur Verfügung zu stellen, die mit den für eine normale Nutzung durch den Mieter erforderlichen Möbeln ausgestattet ist. Wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, kann der Eigentümer vom LMP-Status profitieren, der im Vergleich zur unmöblierten Vermietung oder dem Status des nicht-gewerblichen Vermieters möblierter Unterkünfte (LMNP) spezifische steuerliche Vorteile bietet.
LMP wird häufig im Rahmen einer Vermögensverwaltungsstrategie eingesetzt, die darauf abzielt, ein Mietimmobilienportfolio aufzubauen und gleichzeitig von einem günstigen steuerlichen Rahmen zu profitieren.
Welche Voraussetzungen müssen für den LMP-Status erfüllt sein?
Um vom Status des gewerblichen Vermieters möblierter Unterkünfte zu profitieren, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein.
Die jährlichen Einnahmen aus der möblierten Vermietung müssen 23.000 € pro Jahr übersteigen und höher sein als die übrigen gewerblichen Einkünfte des steuerlichen Haushalts, wie Gehälter, gewerbliche Gewinne, landwirtschaftliche Gewinne oder freiberufliche Einkünfte.
Wenn diese Kriterien erfüllt sind, gilt die Tätigkeit der möblierten Vermietung als gewerblich ausgeübt und fällt unter die LMP-Regelung.
Werden diese Bedingungen nicht erfüllt, fällt der Vermieter in der Regel unter die LMNP-Regelung.
Wie funktioniert die LMP-Besteuerung?
Die Einkünfte aus der Tätigkeit werden in der Kategorie der gewerblichen Gewinne (BIC) besteuert.
Der Vermieter kann sich für die Besteuerung nach den tatsächlichen Kosten entscheiden, was den Abzug zahlreicher mit dem Betrieb der Immobilie verbundener Ausgaben ermöglicht: Hypothekenzinsen, Verwaltungsgebühren, Versicherungen, Steuern, Instandhaltungsarbeiten oder auch die buchhalterische Abschreibung der Immobilie und des Mobiliars.
Die Abschreibung ist einer der Hauptvorteile dieser Regelung, da sie oft eine erhebliche Reduzierung des steuerpflichtigen Gewinns ermöglicht, ohne einen Liquiditätsabfluss zu verursachen.
Dieser Mechanismus kann dazu beitragen, die Besteuerung von Mieterträgen über mehrere Jahre hinweg deutlich zu senken.
Was sind die Vorteile des LMP-Status?
Der LMP-Status bietet mehrere vermögensverwaltende und steuerliche Vorteile.
Einer der bekanntesten betrifft die Behandlung von Defiziten. Unter bestimmten Bedingungen können durch die Tätigkeit entstandene Verluste mit dem Gesamteinkommen des steuerlichen Haushalts verrechnet werden, was die Einkommensteuer senken kann.
Die Regelung bietet zudem eine spezifische Behandlung von Veräußerungsgewinnen beim Wiederverkauf von Immobilien. Je nach Haltedauer und Einnahmenniveau können bestimmte Befreiungen gelten.
Darüber hinaus können Immobilien, die im Rahmen einer LMP-Tätigkeit betrieben werden, in bestimmten Situationen von einer günstigen Regelung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer profitieren.
Diese Merkmale machen LMP zu einem Instrument, das häufig von Immobilieninvestoren mit einem bedeutenden Mietportfolio in Betracht gezogen wird.
Was sind die Nachteile und Einschränkungen von LMP?
Der Status bringt auch verschiedene Verpflichtungen mit sich.
Die Führung von Büchern ist in der Regel erforderlich, wenn die Regelung der tatsächlichen Kosten angewendet wird. Diese administrative Verwaltung kann die Dienste eines Steuerberaters erfordern.
Einkünfte aus der Tätigkeit können in bestimmten Situationen auch sozialversicherungspflichtig sein, was einen wesentlichen Unterschied zur LMNP-Regelung darstellt.
Zudem ist der LMP-Status Investoren vorbehalten, deren Vermietungstätigkeit einen erheblichen Umfang erreicht. Er eignet sich daher nicht für Eigentümer mit nur geringfügigen Nebeneinkünften aus Vermietung.
Was ist der Unterschied zwischen LMP und LMNP?
Der Hauptunterschied liegt in der gewerblichen oder nicht-gewerblichen Art der Tätigkeit.
LMNP betrifft Investoren, deren Einkünfte aus möblierter Vermietung unter den gesetzlich definierten Schwellenwerten bleiben oder nicht ihre Hauptquelle für gewerbliche Einkünfte darstellen. LMP hingegen findet Anwendung, wenn die Tätigkeit eine größere wirtschaftliche Dimension annimmt.
Auch die steuerliche Behandlung von Defiziten, Veräußerungsgewinnen und Sozialversicherungsbeiträgen unterscheidet sich zwischen den beiden Regelungen.
Die Wahl oder der Übergang von einer Regelung zur anderen muss sorgfältig analysiert werden, um die steuerlichen, sozialen und vermögensrechtlichen Folgen abzuschätzen.
Für wen ist der LMP-Status geeignet?
Der Status des gewerblichen Vermieters möblierter Unterkünfte richtet sich in erster Linie an Investoren mit einem ausgebauten Mietimmobilienportfolio, das durch möblierte Vermietung erhebliche Einnahmen generiert.
Er kann ein interessanter Hebel zur Optimierung der Besteuerung von Mieterträgen, zur Vorbereitung der Vermögensübertragung oder zum Aufbau einer langfristigen Immobilientätigkeit sein.
Aufgrund seiner technischen Komplexität und der steuerlichen sowie sozialen Auswirkungen wird häufig empfohlen, einen Vermögensberater oder einen Steuerberater zu konsultieren, bevor man sich für diese Regelung entscheidet.
